Сегодня мы попытаемся выяснить, что же входит в обязанности управляющей компании и за что обязаны платить собственники МКД?
ЗАЧЕМ НУЖНА УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ?
Частный жилой дом хозяин поддерживает собственными силами – оплачивает счета, контролирует техническое состояние дома, при необходимости производит ремонтные работы. Такое жилое сообщество, как многоквартирный жилой фонд Армянска, также нуждается в постоянном централизованном обслуживании. И здесь есть два варианта управления: управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ).
В случае с ТСЖ жильцы сами организуют управление МКД, выбирают председателя ТСЖ, который занимается наймом подрядных организаций, ведет коммуникации с остальными собственниками и решает все текущие вопросы. Если же есть управляющая компания, все эти обязанности ложатся на управляющего, и жители, оплачивая работу УК, получают комплекс услуг по организованному управлению домом и придомовой территорией. Сегодня в обслуживании МУП "УЖКХ" находятся 82 многоквартирных жилых дома, в том числе и 4 общежития.
КАКОВЫ ФУНКЦИИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ И ЗА ЧТО ВСЕ-ТАКИ ПЛАТЯТ СОБСТВЕННИКИ?
Главная функция МУПа – это организация комплексного управления жилым фондом, куда входят: работа с жителями, техническое обслуживание инженерной инфраструктуры, уборка территории, своевременный вывоз мусора и снега, мероприятия по эксплуатации внутридомовых коммуникаций, эксплуатация и обслуживание лифтов, техническое обслуживание ДВК, устройство кровли, организация аварийно-диспетчерского обслуживания населения, обеспечение бесперебойного электроснабжения внутридомовых сетей жилых домов.
В обязанности УК входит ведение финансовой документации – составление договоров с собственниками, учет оплаты коммунальных ресурсов.
Что касается тарифа, то здесь все просто. При заключении договора с УК, в документе четко прописано, за что все-таки платит собственник и какова цена. Всего МУП оказывает 23 услуги и обходится это собственникам от 12 до 14 рублей за 1 кв. м. Итак, за что же все-таки платят собственники?
1. Работы, выполняемые в отношении всех видов фундаментов: проверка технического состояния видимых частей конструкций с выявлением коррозии арматуры, расслаивания, трещин, выпучивания, отклонения от вертикали в домах; при выявлении нарушений – детальное обследование и составление плана мероприятий по устранению причин нарушения и восстановлению эксплуатационных свойств конструкций.
2. Работы, выполняемые в зданиях с подвалами: проверка состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков, принятие мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений; контроль за состоянием дверей подвалов и технических подполий, запорных устройств на них. Устранение выявленных неисправностей; утепление подвальных помещений.
3. Работы, выполняемые для надлежащего содержания стен многоквартирных домов: выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей, из крупноразмерных блоков; в случае выявления повреждений и нарушений – составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение.
4. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания покрытий многоквартирных домов: выявления прогибов, трещин и колебаний; при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
5. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов: проверка кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и оборудования, слуховых окон, выходов на крыши, температурных швов, водоприемных воронок внутреннего водостока; проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, –незамедлительное их устранение. В остальных случаях – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
6. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания лестниц многоквартирных домов: выявление деформации и повреждений в несущих конструкциях, надежности крепления ограждений, выбоин и сколов в ступенях; выявление наличия и параметров трещин в сопряжениях маршевых плит с несущими конструкциями, оголения и коррозии арматуры, нарушения связей в отдельных проступях в домах с железобетонными лестницами; при выявлении повреждений и нарушений – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
7. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов: контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец над входами в здание, в подвалы и над балконами.
8. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов: проверка состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию – устранение выявленных нарушений.
9. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания полов помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме: проверка состояния основания, поверхностного слоя; при выявлении повреждений и нарушений – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
10. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания оконных заполнений помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме: проверка целостности оконных заполнений, плотности притворов, механической прочности и работоспособности фурнитуры элементов оконных заполнений в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; при выявлении нарушений в отопительный период – незамедлительный ремонт. В остальных случаях – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
11. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания мусоропроводов многоквартирных домов: проверка техсостояния и работоспособности элементов мусоропровода, при выявлении засоров – незамедлительное их устранение; чистка загрузочных клапанов стволов мусоропроводов; удаление мусора из мусороприемных камер и подметание пола мусороприемных камер.
12. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем вентиляции многоквартирных домов: устранение засоров в каналах.
13. Общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного) и водоотведения в многоквартирных домах: проверка исправности, работоспособности, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, коллективных (общедомовых) приборов учета, элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах); восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования, водоразборных приборов (кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; контроль состояния и восстановление исправности элементов внутренней канализации, канализационных вытяжек, внутреннего водостока.
14. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания электрооборудования в многоквартирном доме: техническое обслуживание и ремонт внутридомовых электросетей, очистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах, наладка электрооборудования.
15. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания и ремонта лифта (лифтов) в многоквартирном доме.
16. Работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме: сухая и влажная уборка лифтовых кабин, лестничных площадок и маршей; обметание пыли с потолков; влажная протирка (стен, подоконников, перил лестниц, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей); проведение:
дератизации, дезинсекции.
17. Работы по содержанию придомовой территории в холодный период года: подметание придомовой территории от снега наносного происхождения; очистка придомовой территории от наледи и льда; посыпка территории песком.
18. Работы по содержанию придомовой территории в теплый период года: подметание и уборка придомовой территории; очистка от мусора урн, установленных возле подъездов; уборка контейнерных площадок, расположенных на территории общего имущества многоквартирного дома; уборка газонов от случайного мусора; выкашивание газонов; погрузка мусора на автотранспорт вручную; прочистка ливневой канализации.
19. Работы по обеспечению вывоза бытовых отходов: вывоз твердых бытовых отходов; захоронение ТБО.
20. Обеспечение устранения аварий в соответствии с установленными предельными сроками на внутридомовых инженерных системах в многоквартирном доме, выполнения заявок населения (содержание АДС).
21. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весеннее-летний период: окраска оборудования детских площадок; ремонт и окраска спортивных площадок.
22. Освещение мест общего пользования.
23. Электроэнергия лифтов.
БОЛЬШОЕ ПОДСПОРЬЕ
Содержание домов и придомовой территории ложится полностью на плечи собственников, местные власти не вправе вкладывать денежные средства в это направление.
И здесь вопрос качественного содержания дома управляющей компанией зависит только от размера оплаты. Единственное подспорье УК в этом направлении – это работы, выполняемые в рамках региональной программы "Капитальный ремонт жилого фонда". Кроме этого, большое финансирование выделяется по программе "Комфортная городская среда". Так, в этом году из республиканского бюджета были выделены средства на реконструкцию придомовых территорий трех домов.
ЧТО ТАКОЕ СОВЕТ ДОМА И ДЛЯ ЧЕГО ОН НУЖЕН?
В июне 2011 года в Жилищный кодекс РФ были внесены изменения, согласно которым введено новое понятие: "совет многоквартирного дома". По сути дела совет призван отстаивать интересы собственников жилья перед управляющей компанией и взять на себя всю "текучку" по управлению домом.
Совет (подробно о функциях совета и его ответственности рассказывает статья 161.1 ЖК РФ) создается на основании решения общего собрания собственников жилья. Председатель и члены СМКД выбираются из числа собственников, что оформляется протоколами собрания. Количество членов совета рассчитывается с учетом количества подъездов, этажей, квартир в конкретном доме. Список членов СМКД закрепляется решением общего собрания. Основная функция совета — контролировать управляющую компанию (УК), вести диалог от имени жителей дома с УК, ресурсоснабжающими организациями и организациями-поставщиками ЖКУ. Деятельность СМКД заключается в подготовке, организации и проведении общего собрания собственников. Становится понятно, что совет должен проводить довольно активную работу, и по ее результатам ежегодно отчитываться перед собственниками. Отсутствие совета позволяет управляющей компании обслуживать дом без учета интересов и нужд собственников. К тому же федеральная программа "Формирование комфортной городской среды" распространяется только на дома, где создан этот самый совет. Сегодня в Армянске создано 16 советов, которые активно включились в работу на благо жителей своего дома. Создание совета дома – это не желание собственников, а согласно Жилищному кодексу РФ, их обязанность.
СОГЛАСНО СОВРЕМЕННЫМ РЕАЛИЯМ
С 1 июля в Крыму изменились тарифы на жилищно-коммунальные услуги для населения. Выросла стоимость электроэнергии, природного газа, а также услуг подачи воды в тех населенных пунктах, где она не достигла экономически обоснованного уровня. Что касается тарифов за содержание домов и придомовой территории, то их необходимо поднимать, поскольку приняты они были еще в 2016 году по данным вообще 2015-ого.
Однако поднять тарифы УК сможет только после ряда согласований с собственниками МКД. Сегодня тарифы необходимо поднимать минимум на 10%, поскольку предприятия и организации, с которыми уже МУП заключает договора, просят оплату за свои услуги согласно ценам 2018 года. Начиная с 18 июля, сотрудники МУПа будут проводить сходы граждан, на которых будет обсуждаться, в том числе, и увеличение тарифа.
В УЩЕРБ СЕБЕ
Многие услуги, в которых нуждаются жители домов, не входят в тариф. Зачастую собственники, обращаясь в УК с просьбой поставить лавочку, урну, установить козырек в подъезде или же отремонтировать весь подъезд не задумываются, а на какие средства УК будет это делать. Отказать жителям УК не может. Поэтому многие работы выполняются за счет собственных средств компании и в ущерб себе.
В частности, чтобы поставить новую лавочку во дворе жилого дома, сотрудники МУПа жертвуют и собственными интересами. Так, в зимнее время им приходится сидеть без отопления, да и ремонт на своем предприятии они забыли, когда видели. Тем не менее, они готовы терпеть неудобства во благо горожан. Кроме того, по-прежнему не все жители оплачивают квитанции. Сегодня в городе нет ни одного дома, в котором оплата по тарифам была бы 100%. Поэтому предприятие, так или иначе, работает в убыток себе. Не стоит забывать и о случаях вандализма. Пару недель назад неизвестные ночью в 15-ом подъезде 17 дома мкр. Корявко выбили дверь в шахту лифта и причинили вред самому подъемнику с целью наживиться на общедомовом имуществе. Материальный ущерб компания оценила в 20 тысяч рублей, тем не менее, отремонтировала лифт. Хотя эти же 20 тысяч могли пойти на решение других проблем.
МОГУТ ЛИ ЖИТЕЛИ ОТКАЗАТЬСЯ ОТ УСЛУГ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ?
Можно – по решению общего собрания собственников. Но это сопряжено с рядом неудобств для самих жителей.
Во-первых, жилой фонд в любом случае требует постоянного обслуживания, и жильцы не смогут обеспечить его своими силами. Во-вторых, если жильцы наймут другую управляющую компанию или создадут ТСЖ, то тарифы обязательно будут выше. Тем не менее, отказаться от услуг той или иной УК жильцы могут, но только при условии, что решение принято на общем собрании жильцов с согласием не менее 51% собственников.
P.S. Политика работы управляющей компании МУП "УЖКХ" ориентирована на постоянное повышение качества обслуживания и на обеспечение максимально комфортных и прозрачных отношений с собственниками.