Почти полтора года назад вступил в силу 217-ФЗ "О ведении гражданами
садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений
в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Эксперты
Федеральной кадастровой палаты прокомментировали его основные положения.
С 1 января 2019 года вступил в силу 217-ФЗ "О ведении гражданами
садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений
в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Его основная цель –
совершенствование регулирования различных ситуаций, сложившихся в сфере
"дачной деятельности". По данным Союза садоводов, в России не менее 60 млн
дачников, и далеко не все нюансы организации этого популярного досуга были учтены
предыдущими нормативными актами.
Только СНТ и ОНТ
Теперь, с момента вступления 217-ФЗ, граждане могут создавать только
садоводческие (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ).
Указанные товарищества являются товариществом собственников недвижимости
(ТСН). Уже существующие дачные объединения теперь автоматически причисляются
к садоводческим, а из законодательства выводятся все "дачные" понятия.
"Важно, что не требуется реорганизация ранее созданных для целей ведения
садоводства и огородничества некоммерческих объединений, – отмечает эксперт
Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. – Кроме одного случая:
в ТСН должны быть преобразованы ранее созданные садоводческие, дачные
или огороднические потребительские кооперативы, если цель их создания
соответствует предусмотренным указанным законом целям и задачам".
Еще одной важной новацией стало установление на законодательном уровне
прав и обязанностей граждан, занимающихся садоводством и огородничеством
на территории товарищества без вступления в соответствующие некоммерческие
товарищества.
"Теперь индивидуалы, как их привыкли называть, обязаны вносить плату
за приобретение, создание и содержание имущества общего пользования, текущий
и капитальный ремонт капитальных объектов, входящих в такое имущество, причем
в том же порядке, который устанавливается для членов товарищества. Такие лица
вправе также принимать участие в общем собрании товарищества, а по отдельным
вопросам даже принимать участие в голосовании.", – отмечает эксперт.
Также 217-ФЗ подробно разбирает процедурные нюансы, связанные
с управлением товариществом и контролем за его деятельностью, устанавливает
компетенции общего собрания членов объединения и компетенции его председателя
и правления, нормирует ведение делопроизводства, возможные виды взносов.
Что где строить
Согласно 217-ФЗ, на садовом участке можно возвести жилой или садовый дом,
хозпостройки, индивидуальный гараж. Однако закон оговаривает, что возведение
объектов капитального строительства (ОКС) на садовом участке возможно, только
если участок расположен в границах территории, применительно к которой действует
соответствующий градостроительный регламент. При этом его параметры должны
соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства,
указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. На огородном
участке, как и прежде, строительство объектов недвижимости запрещено. Но закон
предусматривает сохранение права на ранее возведенные хозпостройки и сооружения,
если это право было зарегистрировано до 1 января 2019 года.
Стоит обратить внимание на то, что все дома, расположенные на садовых
участках, сведения о которых внесены в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН)
до 2019 года с указанием назначения "жилое" или "жилое строение", признаются
жилыми домами. Здания с назначением "нежилые", сезонного или вспомогательного
использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей,
не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, признаются садовыми
домами.
217-ФЗ также дал возможность перевода садового дома в жилой и жилого –
в садовый.
"Тут необходимо отметить, что если здание принадлежит гражданам,
состоящим на учете как нуждающиеся в жилых помещениях, признание его жилым
не подразумевает автоматического учета его площади при определении уровня
обеспеченности жилыми помещениями", – говорит Надежда Лещенко.
15 апреля 2020 года в силу вступил новый свод правил (СП) планировки
и застройки территорий садоводческих товариществ. Изменения коснулись
параметров ограждения территорий товариществ, были уточнены параметры
подъездных дорог. Также новый СП разграничил объекты общего пользования
на обязательные и дополнительные, а также уточнил площадь земель общего
назначения – теперь она должна составлять от 20% до 25% территории товарищества.
Появились и рекомендации по обеспечению условий для инвалидов и иных
маломобильных групп населения, эвакуационных путей и выходов как из личных
домов, так и из зданий общего пользования.
Изменились и рекомендации, касающиеся минимальной площади личного
садового участка: теперь она составляет не менее 0,04 га.
"Разумеется, это не значит, что уже существующие товарищества должны
пройти через масштабный передел земельных участков. Новый свод правил касается
вновь создаваемых объединений", – уточняет эксперт Федеральной кадастровой
палаты.
Согласно новому своду, под строения рекомендуется отводить до 30% площади
личного садового участка, а с учетом дорожек, площадок и других пространств
с твердым покрытием – не более 50%.
Рекомендованные параметры ограждений между участками, отступов от границ
при посадке деревьев и проектировании септиков и компостов, размещения приборов
учета электроэнергии также были уточнены.
"Важно понимать, что хотя правила и носят рекомендательный характер, они
разрабатываются в первую очередь для обеспечения безопасности граждан во время
их пребывания на территории товариществ", – говорит эксперт.
ТСН или населенный пункт
Иногда у граждан возникает вопрос, возможно ли признать СНТ или ОНТ
населенным пунктом. Согласно нормам 217-ФЗ, установление границ таких
товариществ не является самостоятельным основанием для придания им статуса
населенного пункта.
"Впрочем, возможно включение подобного товарищества в границы уже
существующих поблизости населенных пунктов, – рассказывает эксперт
Кадастровой палаты. – Но для этого необходимо утверждение нового
(или изменений действующего) генерального плана городского поселения или округа,
схемы планирования муниципалитета, где товарищество расположено".
Желание стать частью населенного пункта, как правило, связано с трудностями
обеспечения товариществ необходимой инфраструктурой. Ряд положений 217-ФЗ
определяют формы и порядок поддержки ведения гражданами садоводства
и огородничества для личных нужд на государственном и муниципальном уровне.
Такая поддержка, тем не менее, является правом, а не обязанностью органов
государственной власти и местного самоуправления.
И напоследок: о добыче подземных вод
Еще один важный пункт 217-ФЗ касается добычи товариществами подземных
вод для организации хозяйственно-бытового водоснабжения. До 2020 лицензия
на это не требовалась, однако теперь ее получение стало обязательным.
"Соответствующие поправки внесены в закон "О недрах", – напоминает
Надежда Лещенко. – Обычным гражданам – то есть физическим лицам –
такая лицензия не нужна, если их колодец глубиной не более пяти метров,
используется только для собственных нужд, если вода в него поступает
не из горизонта-источника централизованного водоснабжения и объем извлекаемой
воды – не более ста кубометров в сутки".
Штрафы за пользование недрами без лицензии установлены Кодексом
об административных правонарушениях.