Для правильного понимания законов, прописанных в данной сфере, необходимо разобраться со статусом недействительных сделок. Недействительными называют такие сделки, которые хоть и предусматривают выполнение каких-либо действий, однако не порождают тех правовых последствий, коих хотели субъекты (например, с юридической точки зрения право собственности на вещь остается у лица даже после осуществления сделки по продаже такого имущества). Закон выделяет две категории недействительных сделок: оспоримые и ничтожные.

Оспоримые сделки нарушают законодательство Российской Федерации и могут быть отменены при обращении в суд. Обратиться в суд о признании сделки оспоримой можно в течение одного года, с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении его прав. Такая сделка считается недействительной с момента вступления в силу решения суда. После этого, как правило, происходит реституция (возвращения положений, существовавших до заключения сделки), при этом она возможна и в одностороннем порядке, что лишает право недобросовестную сторону требовать переданное по сделке. Кроме того, возможно обязать сторону выплатить причиненный ущерб, а также применить нормы о неосновательном обогащении (когда с помощью полученной по сделки вещи была заработана какая-либо прибыль).

Ничтожные сделки помимо нарушения законодательства нарушают права третьих лиц. Требование о признании сделки ничтожной может подать как сторона сделки, так и иное лицо, права которого были нарушены. Кроме того, если недобросовестная сторона знала о том, что сделка является ничтожной, однако ее поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, то обратиться в суд она не сможет. Кроме этого, сам суд может выступить с инициативой признания сделки ничтожной исходя из публичного интереса. Такая сделка считается недействительной с момента заключения. Последствия аналогичны оспоримой сделке.

В связи с прочитанным, можно приступить к изучению норм, касающихся заключения сделок с разными категориями граждан.

Так, в прошлой статье был приведен перечень сделок, которые могут совершаться лицами, не достигшими 14-тилетнего возраста. Все иные сделки совершаются от имени таких граждан только их родителями, усыновителями, опекунами. В отсутствие согласия сделка считается ничтожной и влечет описанные последствия. Каждая из сторон обязана будет вернуть полученное по сделке. Однако если сделка хоть имеет все признаки ничтожности, но была совершена к выгоде малолетнего, по требованию законных представителей может быть признана судом действительной.

В возрасте от 14 до 18 лет (до 16 в случае эмансипации) лица имеют право заключать сделки, в том числе и с недвижимостью, с письменного согласия законных представителей. Такое согласие может быть дано ими постфактум. Исключение составляют сделки по продаже недвижимости несовершеннолетнего, поскольку в этом случае требуется еще и разрешение органов опеки и попечительства, которые проследят, чтобы сделка не поставила несовершеннолетнего в худшие жилищные обстоятельства, чем были на момент совершения сделки. В случае отсутствия такого согласия, сделка признается ничтожной. Перечень сделок, которые можно законно осуществлять такой категории граждан без согласия родителей, был приведен в прошлой статье.

Ничтожна также и сделка, совершенная лицом, признанным судом недееспособным вследствие психического расстройства (по иным основаниям она является оспоримой). В случае, когда другая стороны знала или должна была знать о недееспособности лица, она обязана возместить реальный ущерб, а также вернуть полученное по сделке.

Ограниченно дееспособные граждане все сделки, кроме мелких бытовых, совершают лишь с согласия попечителя. В иных случаях, применяются нормы о заключении сделок с лицами, признанными судом недееспособными.

Сергей Иванов