3 февраля в Ивантеевском ЦДК состоялся семинар по вопросам организации капитального ремонта в многоквартирных домах Саратовской области. Были рассмотрены перспективы работы в данном направлении в связи с изменениями, внесёнными в Жилищный кодекс РФ.
В семинаре приняли участие начальник управления ЖКХ министерства строительства и ЖКХ Саратовской области Михаил Вихляев, и.о. главы администрации Ивантеевскго МР Виктор Болмосов, зам. главы администрации Ивантеевского МР по строительству и ЖКХ Виктор Коваленко, а также жители многоквартирных домов Перелюбского, Краснопартизанского и Ивантеевского районов.
Более подробно об изменениях в жилищном законодательстве рассказал М.П. Вихляев. Он отметил, что в 2014 году в области утверждена долгосрочная региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на 2014-2043 годы. В эту программу вошел и Ивантеевский район с численностью 56 домов. Ранее об этом мы писали в №5 от 21.01.2014 г., также к материалу прилагался график проведения капитального ремонта в многоквартирных домах нашего района.
"С 2014 года собственники помещений в многоквартирных домах ежемесячно будут обязаны вносить взнос на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, причём, взносы на капремонт должны вносить собственники как жилых, так и нежилых помещений, - рассказал Михаил Павлович. - Размер взносов установлен постановлением Правительства Саратовской области для каждого муниципального района индивидуально, исходя из минимального размера взноса на капремонт".
Взносы на капремонт вводятся для формирования фондов капремонта многоквартирных домов. Для каждого такого дома, за исключением тех, которые признаны аварийными и подлежащими сносу, должен формироваться фонд капремонта, за счет средств которого будут финансироваться расходы на капремонт общего имущества в многоквартирном доме.
В фонд капремонта, кроме внесенных взносов, зачисляются также проценты, уплаченные собственниками помещений за просрочку внесения взносов, и проценты, начисленные банком. В фонд могут также направляться добровольные взносы собственников и доходы от деятельности ТСЖ, ЖСК.
Если собственники помещений в многоквартирном доме примут решение установить взнос на капремонт в размере большем, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, который установлен Правительством области, то часть фонда капремонта, сформированная за счет получившегося превышения размера взноса, по решению общего собрания собственников помещений может использоваться на финансирование любых услуг и работ по капремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Средства фонда капремонта могут использоваться для оплаты услуг и работ по капремонту общего имущества в многоквартирном доме, установленных Жилищным кодексом РФ, это: ремонт внутридомовых инженерных систем; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений (являющихся общедомовым имуществом); утепление и ремонт фасада; установка общедомовых приборов учета потребления коммунальных услуг; ремонт фундамента многоквартирного дома.
Также пунктом капитального ремонта могут стать детские, спортивные площадки, при условии, что они признаны общим домовым имуществом. Обязанность вносить взносы на капремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении 8 месяцев после опубликования утвержденной областной программы капремонта (она была опубликована 3 января текущего года). Областная программа должна обновляться (актуализироваться) не реже чем 1 раз в год. Очередность проведения капитального ремонта многоквартирных домов в областной программе определяется, исходя из критериев, установленных Законом Саратовской области.
Для каждого многоквартирного дома должен быть указан перечень услуг и работ по капремонту и плановый год проведения капремонта. При этом, отдельные виды работ по капремонту будут запланированы на разные годы реализации программы.
В первоочередном порядке программой будет предусматриваться проведение капремонта, исходя из технического состояния и продолжительности эффективной эксплуатации конструктивных элементов многоквартирного дома, проведение капремонта которых требовалось на дату приватизации первого жилого помещения.
В настоящее время все многоквартирные дома области внесены в информационную систему, и она в зависимости от заданных критериев установит очередность проведения капитального ремонта конструктивных элементов всех многоквартирных домов.
Непосредственно, что касается самого фонда капитального ремонта, Жилищный кодекс определил 2 способа формирования фонда капремонта многоквартирного дома. Это перечисление взносов на капремонт на специальный счет в банке и перечисление взносов на капремонт на счет регионального оператора - организации, создаваемой субъектом Российской Федерации.
Эти два способа формирования фонда капитального ремонта существенно различаются. Формирование фонда капремонта на специализированном счете означает, что собственники помещений перечисляют взносы на капремонт на специальный счет в банке.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе формировать фонд капитального ремонта только на одном специальном счете. На этом счете могут "накапливаться" средства фонда капитального ремонта только одного многоквартирного дома.
Слово "специальный", используемое для обозначения банковского счета, на котором формируется фонд капремонта, означает, что независимо от того, кто открыл такой банковский счет (кто является владельцем специального банковского счета), денежные средства, которые находятся на этом счете, принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме.
Средства со спец. счета могут расходоваться только на проведение капремонта того многоквартирного до-ма, собственники помещений в котором сформировали фонд капремонта на этом счете, и не могут расходоваться на капремонт других домов.
Для расходования средств со спец. счета необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
За операциями по специальному счету, их соответствием требованиям Жилищного кодекса осуществляет контроль Банк.
В соответствии с постановлением Правительства области будет осуществлять контроль за операциями по спец. счету и министерство строительства и ЖКХ области.
Поскольку денежные средства, находящиеся на спец. счете, не являются собственностью владельца спец. счета, на них не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета.
В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на этом счете, не включаются в конкурсную массу.
Таким образом, права собственников помещений на средства фонда капитального ремонта, находящиеся на таком счете, защищены от нецелевого использования владельцем специального счета.
Второй способ - формирование фонда капремонта у регионального оператора - специализированной некоммерческой организации, созданной в организационно-правовой форме "фонд". В нем определена штатная численность, которая составляет 77 единиц, и рассчитана смета на содержание регионального оператора за счет средств областного бюджета.
Главной особенностью такого способа формирования фонда капремонта является то, что взносы на капремонт, которые собственники перечисляют региональному оператору, становятся имуществом этого оператора, который обязан вести учет фондов капремонта по каждому многоквартирному дому. Кроме того, учет ведется и отдельно по каждому собственнику помещений в многоквартирном доме.
Региональный оператор вправе расходовать средства, полученные за счет платежей собственников помещений в одних многоквартирных домах, на проведение капитального ремонта других многоквартирных домов, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете этого оператора. Именно поэтому этот способ формирования фонда часто называют "общий котел". Но такой заем возможен только в границах одного муниципального образования.
Право выбора способа формирования фонда капремонта принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Решение об этом должно приниматься на общем собрании собственников количеством голосов не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Способ управления многоквартирным домом не ограничивает собственников помещений в выборе способа формирования фонда капитального ремонта. При любом способе управления домом собственники помещений могут выбрать и один из двух вышеназванных способов формирования фонда капитального ремонта.
Если выбран способ формирования фонда капремонта на спец. счете, то выбор лица, которое может быть владельцем спец. счета, зависит от способа управления домом.
Собственники помещений в доме, который управляется ТСЖ или жилищным кооперативом, могут выбрать в качестве владельца специального счета товарищество или жилищный кооператив, а также регионального оператора.
Собственники помещений в многоквартирном доме, который управляется непосредственно собственниками помещений, либо управляющей организацией , в качестве владельца спец. счета могут выбрать только регионального оператора.
Решение об определении способа формирования фонда капремонта должно быть принято собственниками помещений в многоквартирном доме в течение 6 месяцев после официального опубликования утвержденной областной программы капремонта. Контроль за выбором способа формирования фондов капремонта осуществляет Государственная жилищная инспекция. ГЖИ информирует орган МСУ и регионального оператора о многоквартирных домах, собственники помещений в которых не выбрали способ формирования фондов капремонта.
Чтобы напомнить собственникам об их обязанности выбора способа формирования фонда, орган местного самоуправления не позднее чем через месяц после опубликования программы капитального ремонта должен созвать общее собрание в многоквартирном доме для принятия решения собственниками о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.
В случае если собственники помещений в установленный срок не выбрали или не реализовали выбранный способ формирования фонда капремонта, орган МСУ принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого многоквартирного дома на счете регионального оператора.
Если же собственники помещений выбрали формирование фонда капремонта на специальном счёте, помимо этого решения, на том же общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме должны принять еще несколько важных решений: о размере ежемесячного взноса на капремонт; о перечне услуг и работ по капремонту общего имущества; о сроках проведения капремонта общего имущества; о владельце специального счета; о кредитной организации.
Спец. счёт может быть открыт в российской кредитной организации (банке) с величиной собственных средств (капитала) не менее 20 млрд. рублей. Информация о таких кредитных организациях ежеквартально размещается на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации в сети Интернет.
В случае если владельцем спец. счета выбрано ТСЖ, указанная организация обращается в выбранную собственниками помещений кредитную организацию для открытия на свое имя спец. счета и предъявляет оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений и другие документы, предусмотренные банковскими правилами. В течение пяти рабочих дней с момента открытия спец. счета предоставляет в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капремонта с приложением копии протокола общего собрания о принятии решений, справки банка об открытии спец. счета.
В случае если владельцем специального счета выбран региональный оператор, собственники помещений в многоквартирном доме должны направить в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания, которым оформлено это решение. Тогда региональный оператор обращается в кредитную организацию, выбранную собственниками помещений (или выбранную региональным оператором), для открытия на свое имя спец. счёта и предъявляет оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений и другие документы, предусмотренные банковскими правилами. Региональный оператор также в течение пяти рабочих дней с момента открытия спец. счёта предоставляет в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания о принятии решений, справки банка об открытии специального счета.
Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капремонта на счете регионального оператора, а также собственники, не принявшие решение о выборе способе формирования фонда капремонта, решение за которых принял орган МСУ, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капремонта и об организации проведения капремонта.
По словам Михаила Вихляева, способ формирования фонда капремонта может быть изменен в любое время решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, но вступление принятого решения в силу зависит от первоначального способа формирования фонда капитального ремонта.
Если собственники помещений приняли решение о прекращении формирования фонда капремонта на специальном счете и переходе к формированию фонда капремонта у регионального оператора, то собственники помещений в течение пяти рабочих дней направляют решение общего собрания владельцу спец. счета, на который перечисляются взносы на капитальный ремонт. Решение вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания, который в течение пяти дней после этого обязан перечислить средства фонда капремонта на счет регионального оператора.
Если собственники помещений приняли решение о прекращении формирования фонда капремонта у регионального оператора и формировании фонда капремонта на спец. счете, то решение вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений. После вступления решения в силу региональный оператор в пятидневный срок перечисляет средства фонда капремонта на специальный счет.
Условием при изменении способа формирования фонда капремонта является полное погашение задолженности перед региональным оператором по выполненному капремонту.
Для снижения потерь от инфляции при длительном накоплении средств фонда капремонта на спец. счёте законом области установлен минимальный размер фонда капремонта, формируемого на специальном счете. По его достижении собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение на общем собрании о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, имеющих задолженность по уплате этих взносов.
Минимальный размер фонда считается по формуле и составляет порядка 30% от общей стоимости капитального ремонта в доме. Уплата взносов в фонд капремонта возобновляется после того, как все или часть средств из этого фонда будет израсходована.
Жилищный кодекс предусматривает, что, независимо от выбранного собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта, проведение капремонта осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Если собственники помещений формируют фонд капремонта на спец. счете, то за обеспечение проведения капремонта и его результаты отвечают сами собственники. Они вправе принять решение о выборе подрядной организации для выполнения работ по капремонту и заключить с ней договор. ТСЖ, жилищный кооператив, управляющая организация могут быть уполномочены решением общего собрания собственников помещений выступать заказчиком на работы по капремонту и контролировать их выполнение.
Оплату капремонта со специального счета осуществляет банк по указанию владельца спец. счёта в адрес исполнителей работ и услуг по капремонту при предоставлении ряда документов, а именно: протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение об оказании услуг и выполнении работ по капитальному ремонту; договора об оказании услуг и выполнении работ по капитальному ремонту; акта приёмки оказанных услуг и выполненных работ по указанному договору.
Капремонт общего имущества в многоквартирных домах, в которых собственники помещений формируют фонд капремонта на счёте регионального оператора, организует сам региональный оператор в объёме и сроки, установленные областной программой капитального ремонта. Тем не менее, и в этом случае от собственников помещений требуется принятие решений о проведения капремонта многоквартирного дома.
Региональный оператор несёт ответственность перед собственниками за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о формировании фонда капремонта и об организации проведения капремонта, а также за последствия ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капремонта подрядными организациями.
Если в фонде капремонта конкретного дома на момент проведения ремонта оказалось недостаточно средств, региональный оператор для его ремонта может использовать средства, полученные за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, капремонт которых будет осуществляться в будущем. То есть если будет открыт счёт у регионального оператора, то и всю ответственность за проведение ремонта несёт он. Если же это счёт в банке, то всю ответственность несёт его владелец.
* * *
В продолжение семинара М.П. Вихляев ответил на вопросы жителей.
Вопрос: В нашем доме на средства собственников уже был проведён капремонт в 2009 году. На данный момент всё хорошо, и при необходимости мы вновь найдём людей, которые всё нам сделают. Так для чего нам всё это нужно?
Ответ: Основные виды капремонта вы уже провели. Но с учётом того, что региональная программа рассчитана на 30 лет, то за эти годы, в любом случае те виды ремонта, которые сделаны, немного обветшают и возникнет необходимость вновь проводить капремонт. Ранее мы могли сами принимать решение о том, проводить ли нам капремонт, но сейчас нормами закона устанавливается сроки проведения такого ремонта, которые можно выполнить раньше, но не позже. Вновь повторю, что для того, чтобы управлять своим счётом самостоятельно, нужно открыть его у регионального оператора, денежные средства которого без решения общего собрания использованы быть не могут.
Вопрос: А если мы не будем платить? Ведь нас уже обманывали не раз. Сдавали деньги на содержание подъезда в ЖКХ, но ремонта не было. Мы также складывались на ремонт дома в 2009 году. Тогда нам глава администрации привёл жулика из Саратова, который пообещал сделать ремонт. Ремонт был сделан, но после него мы 2 года ремонтировали канализацию. Обманули и с ремонтом крыши, указав на соседний дом и сказав, что у нас такая же будет. После ремонтировали и латали её сами. Тогда гарантом качества перед нами выступили глава администрации района, глава села, так кому и чему нам верить? Почему именно такие цены установлены для нашего района, ведь у нас пенсии маленькие, а большинство молодёжи на Севере работает. Давайте, как в магазине: сначала ремонт, а потом деньги.
Ответ: По поводу того, что вас обманули, сказать ничего не могу, лишь посоветую обратиться в прокуратуру. Нужно понимать, что тема, которую мы сегодня обсуждаем, установлена нормами закона. Моя задача - донести до людей, для чего эта норма введена и услышать от вас предложения. Норма для каждого района рассчитывается индивидуально, исходя из социально-экономических показателей, в том числе стоимости отдельных услуг капитального ремонта. По сути, работа фонда и есть магазин - вы сначала платите, а потом получаете услугу.
Вопрос: Мы сами собираем деньги на ремонт. Человек, занимающийся этим вопросом, ведёт соответствующую документацию безвозмездно, так почему мы должны теперь за это кому-то платить?
Ответ: Региональные операторы финансируются за счёт бюджетных средств, а ни в коем случае не за счёт собственников. Что касается открытия банковского счёта, то это, действительно, требует некоторых затрат, но сейчас рассматривается вопрос об отсутствии комиссии по таким счетам.
Вопрос: Когда мы собираем деньги, то знаем, кто не заплатил, доступно ли нам будет это в рамках данной программы?
Ответ: Если счёт формируется у регионального оператора, то его собственником, соответственно, является он. Если же это счёт в банке, то его собственник будет регулярно получать отчёт, где будут все данные о том, кто и сколько заплатил. Этот вопрос, действительно, интересен и я возьму его на заметку.
Вопрос: Дом, в котором я живу, признан аварийным, почему я должен платить за его капитальный ремонт?
Ответ: Если дом, действительно, признан аварийным, то взносы на его капитальный ремонт собираться не будут, а его жильцы должны находиться в очереди на расселение. Если же дом был признан аварийным после формирования фонда капремонта и средства не были израсходованы, то они будут возвращены собственникам квартир.
Вопрос: Какие меры будут приниматься к неплательщикам, помимо процентов за просрочку платежа?
Ответ: Данный вопрос, действительно, актуален и на данный момент находится на рассмотрении. Дело в том, что если человек не платит за газ, свет или воду, то его этих благ можно лишить, перекрыв к ним доступ. Сделать то же самое в данном случае невозможно, поэтому рассматривается вопрос в отношении должников в плане препятствия, в оформлении сделок с квартирой. Погашение задолженности будет также вноситься на счёт фонда капитального ремонта этого дома.
* * *
В этот день в зале прозвучало много вопросов, как правило, тема их была одна: "Почему я должен платить?". Многие из собравшихся так и не поняли цели семинара, а те кто понял, серьёзно задумался… о завтрашнем дне.