Во исполнение данного требования управляющие организации Камбарского района обратились в орган государственного жилищного надзора для получения лицензии, однако, положительное решение принято не по всем управляющим организациям района.
В частности, муниципальному некоммерческому учреждению "Единая служба муниципального заказчика Камбарского района" в выдаче лицензии отказано, в связи с чем, перед многими собственниками встал вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом и о выборе управляющей организации.
Для разрешения данного вопроса необходимо знать, какие способы управления предусмотрены Законом, чем они отличаются друг от друга и каков порядок реализации предоставленного собственника права.
Разъясняю, что в первую очередь собственникам необходимо определиться со способом управления. Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает 3 способа:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Чем же указанные способы управления отличаются друг от друга?
Начнем с непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме. Законодатель в июле 2014 года установил ограничения при выборе данного способа, он не может быть выбран в многоквартирных домах, количество квартир в котором превышает шестнадцать. При таком способе управления каждый собственник заключает договор на предоставление всех коммунальных услуг, на общем собрании собственники определяются с порядком содержания общего имущества (крыши, подъезды, подвалы, системы коммуникации). Преимуществами непосредственного управления является то, что собственники сами определеляют "когда", "что" и "каким образом" ремонтировать в доме, привлекать ли кого-либо для выполнения работ или проводить ремонт своими силами. Одновременно собственники несут ответственность за содержание своего имущества, поскольку оно должно соответствовать правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Данный способ подойдет небольшим многоквартирным домам, в которых отсутствуют подъезды и собственники которых достаточно активны, чтобы решать хозяйственные вопросы. Кроме того, данный способ управления представляется наиболее рациональным с материальной точки зрения.
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, также они отвечают за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров подрядные организации.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией, именно она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме.
В рамках данного способа управления собственники на общем собрании определяют размер ежемесячной платы за ремонт и содержание общего имущества, мероприятия по текущему ремонту, которую вносят в управляющую организацию. Управляющая организация должна заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на поставку всех коммунальных ресурсов (водо-, электро-, теплоснабжение, водоотведение).
С каждым собственником заключается договор управления многоквартирным домов, которым предусмотрены мероприятия по содержанию имущества.
Что же касается процедуры выбора способа управления и способа управления многоквартирным домом, то необходимо отметить следующее:
- Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
- Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
В ряде случаев собственники помещений в доме, выбирая новую управляющую организацию, забывают расторгнуть ранее заключенный договор управления домом. Согласно действующему законодательству, если не истек срок действия такого договора управления домом, и нет оснований для его досрочного расторжения, то все права по управлению домом остаются у управляющей организации, являющейся стороной в этом договоре.
Таким образом, при смене управляющей организации в повестке общего собрания необходимо поставить вопрос о расторжении договора с предыдущей управляющей организацией.
Законность принятия собственниками решения о выборе способа управления домом и выборе управляющей организации праве проверить Государственная жилищная инспекции Удмуртской Республики.
По вопросам разъяснения Закона в сфере жилищно-коммунального хозяйства Вы вправе обратиться в прокуратуру Камбарского района.