О чем должны знать граждане?
Во-первых, разновидности частных жилых домов (в т.ч. и садовые дома) объединены теперь под одним общим названием – объект индивидуального жилищного строительства – ИЖС.
Определены четкие параметры объекта ИЖС:
- это отдельное здание, которое должно представлять собой единый объект и не предполагать возможности его разделения на отдельные объекты недвижимости, например, квартиры (т.е. строения по типу "таун-хаус" исключаются),
- предельно допустимая высота жилого дома – до 20 метров и не более чем на три этажа (над землей),
- здание предназначено исключительно для проживания граждан и включает жилые комнаты и вспомогательные помещения.
А если дом уже построен, но он не укладывается в новые параметры ИЖС?
Новые параметры ИЖС применяются только к будущим строениям, в т.ч. тем, которые еще находятся в стадии строительства и пока не оформлены в собственность.
Уже имеющиеся строения, которые "не укладываются в обозначенные рамки", реконструировать не требуется.
Закон предусматривает, что если разрешение на строительство дома было получено до его вступления в силу (до 04.08.2018), то можно строить дом, даже если он выходит за рамки указанных нормативов объекта ИЖС. Главное, чтобы он не противоречил условиям разрешения.
Что изменилось в порядке оформления жилых домов?
Такой порядок значительно упростился: получать разрешение на строительство объекта ИЖС и ввод его в эксплуатацию больше не требуется.
Федеральным законом № 340-ФЗ в России вводится уведомительный порядок возведения жилых домов на земельных участках ИЖС, на участках личного подсобного хозяйства в границах населённых пунктов и на садово-дачных участках граждан.
Вместо получения разрешения на строительство жилого дома любой гражданин – владелец такого участка – имеет право просто уведомить местную администрацию о планируемом строительстве жилого или садового дома.
Как проходит процедура оформления постройки?
Гражданин, который планирует начать строительство на своем участке, направляет в местную администрацию специальное уведомление с приложением подтверждающих документов.
Форма уведомления утверждена приказом Минстроя РФ от 19.09.2018 № 591/пр, в числе основных сведений указываются: Ф.И.О., адрес, паспортные данные застройщика, все данные земельного участка и описание объекта, который будет строиться.
У администрации есть 7 рабочих дней на то, чтобы все проверить и принять соответствующее решение: согласовать представленный проект или отклонить.
Может ли власть не согласовать предстоящее строительство дома?
Это может произойти только при наличии явных и грубых нарушений законодательства, в частности:
1) когда планируемая постройка не соответствует установленному виду разрешенного использования земли (например, когда собрались строить жилой дом на участке "для огородничества");
2) когда планируемая постройка не соответствует установленным параметрам застройки в ПЗЗ (например, в связи с недопустимостью размещения в той или иной территориальной зоне жилых домов);
3) когда нарушение закона видно явно и сразу – например, земельный участок находится в какой-нибудь охранной зоне.
Администрация не ответила. Что делать?
Если по истечении указанного срока гражданин не получил от администрации встречного уведомления о несоответствии его будущего строения действующим нормативам, это означает, что строительство одобрено (по умолчанию).
Разрешение действует в течение 10 лет со дня, когда уведомление о планируемом строительстве было направлено в администрацию.
По окончании строительства гражданин направляет в администрацию очередное уведомление, к которому прикладывает квитанцию об уплате пошлины за регистрацию права собственности (для физических лиц – 350 руб.), технический план нового объекта (составляется кадастровым инженером).
Для согласования администрации также предоставляется 7 рабочих дней.
Если построенный объект укладывается в необходимые рамки, администрация самостоятельно направляет все документы в Росреестр для постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности (о чем сообщается застройщику).
Когда по истечении 7 дней никакого уведомления от администрации не поступило, гражданин может самостоятельно подать документы на регистрацию постройки, Росреестр в таком случае сам запросит у администрации все необходимые документы.
Главное – не отступать от параметров
Если до 4.08.2018 застройщиком было получено разрешение на строительство объекта ИЖС, может ли он не направлять в ОМС уведомления о планировании и об окончании строительства?
В таком случае уведомление о планировании строительства данного объекта в ОМС может не направляться. Объект ИЖС должен быть построен в строгом соответствии с параметрами, предусмотренными разрешением на строительство. После завершения строительства разрешение на ввод в эксплуатацию получать не нужно. В этом случае в ОМС также должно быть направлено уведомление об окончании строительства.
Что можно успеть сделать с дачей до 1 марта?
Существует формальная уступка со стороны законодателя, которая распространяется на жилые дома и строения на земельных участках для ведения садоводства и дачного хозяйства.
До 1 марта 2019 года граждане могут не направлять в органы местного самоуправления уведомления (ч. 7 ст. 16 от 03.08.2018 № 340-ФЗ):
до 1 марта 2019 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов.
После 1 марта 2019 года по окончании действия переходных положений вводится единый уведомительный порядок начала и окончания строительства объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов, а также их оформления в собственность в СНТ и населенных пунктах. Дачники не смогут построить или реконструировать дом без специальных уведомлений.
На гаражи, бани, стайки разрешений не нужно
Если гражданин имеет в собственности садовый земельный участок, может ли он построить на данном земельном участке гараж, баню и другие хозяйственные постройки? Нужно ли ему получать на постройку разрешение или уведомлять администрацию о планируемом строительстве этих объектов?
Возведение гаражей, подсобных сооружений, хозяйственных построек, на садовых, дачных земельных участках или на земельных участках, предназначенных для ИЖС, или на приусадебных земельных участках осуществляется без получения разрешения на строительство и направления каких-либо уведомлений.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на такие объекты осуществляются на основании:
- технического плана;
- правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором такие объекты расположены.
Следует отметить, что все требования и нововведения касаются исключительно жилых домов. Для тех, кто захочет построить баню, беседку или сарай, по-прежнему не потребуется разрешений и уведомлений.
Следует ли переоформлять строение?
Если гражданин имеет на праве собственности жилое строение на садовом земельном участке, нужно ли ему переоформлять это жилое строение в связи с действием нового Закона № 340-ФЗ?
С 1 января 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 217-ФЗ), согласно которому:
- расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в ЕГРН до дня вступления в силу настоящего Федерального закона с назначением "жилое", "жилое строение", признаются жилыми домами (ч. 9 ст. 54 Закона № 217-ФЗ).
- замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы, записи ЕГРН в части наименований указанных объектов недвижимости не требуется, но данная замена может осуществляться по желанию их правообладателей.
Если не регистрировать свой дом?
Постановка на кадастровый учет и оформление прав собственности остаются обязательны, в частности при совершении сделок с недвижимым имуществом, а именно продаже, дарении, мене и завещании. Без этого гражданин не сможет беспрепятственно распоряжаться своим домом.
Дачник, не пожелавший оформить дом в собственность и отправить уведомление, может лишиться имущества. Местные органы власти вынуждены будут признать строительство самовольным. Правда, для этого потребуется решение суда.