Специалисты Кадастровой палаты рассказали при каких обстоятельствах в будущем сделка с покупкой недвижимости может быть признана недействительной.
Сделка признается недействительной и оспаривается если заключена с нарушением требований закона. Это может касаться ее формы, содержания, участников и целей.
Самый распространенный вариант: договор купли-продажи квартиры заключен в устной форме или сделка заключена по фальшивой доверенности. Такие сделки юридических последствий не имеют. Согласно статье 166 ГК РФ, существуют оспоримые — признаются недействительными судом по заявлению заинтересованного лица и ничтожные — недействительны сами по себе независимо от решения суда.
Любые сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, даже в случае ее ничтожности для восстановления нарушенного права придется обращаться к юристу и защищать свои права через суд.
В случае признания судом недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученные деньги и объект недвижимости. Срок исковой давности по ничтожной сделке составляет три года, по оспоримой — год.
В кадастровой палате рекомендуют с особой тщательностью проверять все документы, даже на первый взгляд незначительная деталь может привести к фатальным последствиям.
В случае с покупкой доли в квартире
действуют следующие правила:
- должно быть согласие на сделку других владельцев долей. Если это не соблюдать, то другие собственники могут оспорить сделку. В конфликтных ситуациях, собственники доли в квартире "продают" долю по договору дарения. В будущем такая сделка может быть оспорена и признана недействительной;
- доля не может быть менее 6 кв.м согласно новому закону, вступившему в силу 1 сентября.
Перед осуществлением сделки с недвижимостью важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Нередко собственник понимает, что ему не избежать банкротства, начинает распродавать недвижимость, в таком случае кредитор может потребовать признание таких сделок недействительными. Сделать это можно в течение двух лет после реализации квартиры, согласно законодательству, такое жилье не будет считаться добросовестным приобретением и может быть изъято по решению суда.
Эксперты кадастровой палаты советуют проверить информацию о наличии дел о банкротстве на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры. Также у продавца можно запросить сведения из бюро кредитных историй по наличию у него кредитов.
Исключительный случай, но тоже встречающийся на практике - когда сделка совершена гражданами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Это может быть человек, который не признан судом недееспособным, но по состоянию здоровья вынужденный принимать сильнодействующие лекарства, воздействующие на мышление, интеллект, восприятие происходящего. В таком случае сделка тоже может быть признана недействительной. В подозрительных ситуациях, чтобы исключить риск, специалисты запрашивают справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Опасна сделка при наличии скрытых собственников. Например, во время приватизации собственники не выделили долю для бывших на тот момент несовершеннолетними детей. По достижении 18 лет они могут заявить свои права на квартиру на законных основаниях. Таким же правом обладает гражданин, выписанный из квартиры в случае признания его безвестно отсутствующим.
Сделка может быть признана недействительной при покупке недвижимости, где использовался материнский капитал. Речь идет о ситуации, когда не были выделены детские доли или нет разрешения органов опеки и попечительства, что является обязательным условием.
Если продавец состоит в браке, то необходимо согласие супруга на продажу недвижимости. Получить его можно в нотариальном порядке или лично при переоформлении права собственности.
Поводом для опасения служит заниженная стоимость и частая смена собственников. Стороны могут определить цену в договоре по своему усмотрению, но цена может быть намного ниже рыночной. Обычно это делает продавец, чтобы платить меньше налога с продажи, поскольку налогооблагаемая база будет ниже. Именно для покупателя заниженная стоимость несет риски. Покупатель может быть признан недобросовестным в случае судебных разбирательств, а саму сделку могут признать недействительной. В таком случае покупателю придется вернуть квартиру, в качестве компенсации он получит ту сумму, которая была указана в договоре.
Недействительной сделка может оказаться и в случае частых переходов прав собственности на квартиру за короткий период времени, например несколько раз в год.