Министерством строительства и архитектуры Амурской области разработана памятка для участников долевого строительства, помогающая гражданам распознать "серые схемы", которые могут применить недобросовестные застройщики.
"Все знают, что с 2019 года система строительства перешла на новые условия финансирования — сейчас жилищное строительство, до ввода домов в эксплуатацию, должно финансироваться по принципу эскроу счетов. К сожалению, не все застройщики используют официальные механизмы, о "серых схемах" в строительстве объектов по всей России мы слышим все чаще. Для того, чтобы не допустить подобных случаев в нашем регионе, правительством Амурской области принимаются превентивные меры, направленные на повышение правовой и финансовой грамотности населения. Памятки, в которых рассказывается о вариантах "серых схем", способах их использования недобросовестными застройщиками, рекомендациях, как не стать обманутым инвестором, заемщиком или дольщиком размещаются на различных площадках. Даже при уверенности, что вы знаете все и никогда не станете жертвой "серых схем", мы настоятельно рекомендуем, при покупке жилья, обратиться в отдел контроля за долевым строительством регионального минстроя для получения дополнительных разъяснений", — рассказал министр строительства и архитектуры Амурской области Николай Сибиряков.
"Серые" схемы всегда влекут за собой огромные штрафы при расторжении договора по Вашей инициативе и, по сути, ничего Вам не гарантируют. Застройщик, не стесненный никакими обязательствами, может строить дом сколько угодно.
Подписывая "серый" договор Вы рискуете отдать свои деньги сегодня, ждать квартиру долгие годы и в итоге ее так и не получить.
При любой из перечисленных схем покупатели лишены многочисленных прав и гарантий, предоставленных Федеральным законом 214-ФЗ:
1. Предварительный договор купли-продажи квартиры. Строительная компания заключает с покупателем договор, по которому обязуется продать ему квартиру по договору купли-продажи, когда она будет построена. Деньги, которые по предварительному договору платит покупатель, считаются "обеспечительным платежом".
Строительная компания берет деньги сегодня и обязуется в будущем продать квартиру. При заключении предварительного договора все квартиры числятся не за конкретными покупателями, а за застройщиком. Предварительный договор не подлежит государственной регистрации, поэтому ничто не мешает строительной компании, взяв с покупателя деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру.
По такому договору строительная компания не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку. Часто характеристики квартиры, определенные предварительным договором, не соответствуют фактически построенной. Цена квартиры в основном договоре купли-продажи, если он когда-нибудь все-таки будет заключен, может быть значительно выше, чем в предварительном.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор купли-продажи, он не будет заключен.
В случае нарушения строительной компанией условий предварительного договора, покупателю придется доказывать сам факт передачи ей денег.
При заключении предварительного договора у покупателя не возникает права требования на квартиру.
2. Предварительный договор участия в долевом строительстве. Одна из разновидностей предварительных договоров. В этом случае строительная компания обязуется в будущем не продать покупателю квартиру, а заключить с ним договор долевого участия. Все выше перечисленные риски в полной мере относятся и к этой схеме.
3. Договор бронирования. Строительная компания предлагает внести 10-30% стоимости квартиры в самом начале строительства. Чаще всего на этом этапе у нее нет даже разрешения на строительство. Покупателю договор бронирования ничего не гарантирует. Он рискует не получить не только квартиру, но и свой аванс.
4. "Депозитная" или "банковская" схема. Строительная компания продает квартиры тем клиентам, у которых есть счет в определенном банке, на который они вносят оговоренную сумму. У строительной компании и банка оформлены партнерские отношения. В этом случае строительная компания не участвует в привлечении средств граждан, а кредитуется у банка, формально не имеющего никакого отношения к строительству. Данная схема не подразумевает возникновения у покупателя права требования на квартиру.
5. Договор займа. По этой схеме Вы не покупаете квартиру у строительной компании, а одалживаете ей свои деньги. Разумеется, никаких прав требования на квартиру в этом случае у Вас не возникает.
6. Вексельная схема. С покупателем заключаются два договора: обычно предварительный договор купли-продажи или соглашение о намерениях и договор купли-продажи векселя. Подразумевается, что оплата будущей сделки происходит путем погашения векселя, то есть строительная компания погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами.
Проблема в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру никак между собой не связаны. В векселе невозможно указать конкретную квартиру, поэтому нет никаких гарантий, что строительная компания обменяет вексель именно на ту квартиру, которая ранее была обещана. Также она может просто рассчитаться с покупателем его же деньгами, то есть получить от Вас долгосрочный беспроцентный кредит.
В случае банкротства застройщика покупатель не сможет получить даже денег, предъявив вексель к погашению.
7. Договор соинвестирования или инвестиционный договор. Заключив такой договор, Вы становитесь партнером строительной компании и, соответственно, разделяете с ней все коммерческие риски, связанные со строительством.
8. Договор участия в хозяйственной деятельности потребительского общества. Потребительское общество не может осуществлять деятельность по строительству жилья и привлечению денежных средств для этих целей.
9. Вступление в коммандитное товарищество. Коммандитное товарищество рассчитано на приобретение части прибыли от участия в нем. Никаких имущественных прав у граждан не возникает.
По всем вопросам можно обратиться в Министерство строительства и архитектуры Амурской области по адресу: г.Благовещенск, ул.Шевченко, 24; тел.: 770-417, 770-416.