Людям свойственно желание жить в комфорте и уюте, поэтому зачастую свое жилище им хочется сделать удобнее, просторнее и практичнее. К примеру, объединить санузел, сделать из кухни с комнатой гостиную-столовую или из однокомнатной квартиры студию, либо увеличить комнату за счет лоджии. Но чаще всего, реализуя свои идеи, собственники жилья выполняют перепланировку или переустройство помещения, даже не подозревая, что некоторые изменения запрещены. Забывают они также и о процедуре согласования с контролирующими органами. Проблемы могут возникнуть и при покупке-продаже квартиры.
Практически все изменения, которые хотят сделать жильцы многоквартирных домов, контролируются на законодательном уровне. Как законно изменить вид жилплощади и чем грозит самовольная перепланировка квартиры? На эти и другие вопросы нашим читателям рассказала заместитель начальника управления архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Армянска Юлия СТЕПАНОВА.
- Юлия Юрьевна, разъясните, пожалуйста, что считается перепланировкой, а что переустройством квартиры? Это разные понятия?
- Да, они отличаются. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт.
Перепланировка подразумевает изменение конфигурации помещения, но также требует внесения изменений в технический паспорт квартиры.
В отличие от перепланировки переустройство не влечет за собой изменение конфигурации помещения. Но оно не должно нарушать строительные и санитарные нормы и проводится только по согласованию с органом местного самоуправления. Если перепланировка или переустройство квартиры проведены без предварительного согласования, изменения считаются самовольными.
- Что допускается изменить в квартире, а чего точно делать нельзя? По каким причинам могут отказать в перепланировке?
- Перепланировка (переустройство) подразумевает снос или смещение межкомнатных перегородок, объединение или разграничение комнат, перенос кухни и санузлов, перенос дверных проемов, перепланировка тамбуров.
Не допускается разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен); объединение балкона и кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением; перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей; вынос элементов центрального отопления на балкон, работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой.
К основаниям для отказа в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения отнесены: непредставление документов или их отсутствие, представление документов в ненадлежащий орган, несоответствие проекта переустройства жилого помещения требованиям законодательства.
- Отличается ли перепланировка в блочном и в панельном домах?
- Перепланировка жилья в блочном доме, как правило, возможна и проходит без проблем: демонтаж межкомнатных перегородок, расширение проемов для окон и дверей, изменение размеров ванных и туалетных комнат. В панельном же доме все эти изменения чаще всего невозможны из-за особенностей конструкции дома.
- В чем разница между согласованием и узакониванием уже проведенной перепланировки?
- Переустройство или перепланировка, проведенные при отсутствии согласования органа местного самоуправления, являются самовольными. Соответственно узаконивание самовольно проведенной перепланировки законодательством не предусмотрено.
Помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии по решению суда, в случае если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Перед началом проведения работ необходимо обратиться в администрацию города Армянска, в управление архитектуры и градостроительства с заявлением о переустройстве или перепланировке квартиры и получить соответствующее согласование.
- Зачем согласовывать перепланировку?
- Согласование перепланировки предусмотрено Жилищным кодексом Российской Федерации. В первую очередь оно необходимо с целью соблюдения строительных норм и правил и недопущения угрозы жизни и здоровью жильцов многоквартирного дома. Согласование перепланировки также осуществляется с целью получения актуальных документов для продажи квартиры. В случае, например, если квартира куплена в ипотеку, в договоре заемщик обязуется согласовывать перепланировку с банком и соответствующими органами. Бывают случаи, что при проведении перепланировки без согласования громкие работы рискуют привлечь внимание соседей, которые могут обратиться в соответствующие органы с жалобами.
- Какие работы по перепланировке не требуют согласования?
- Это ремонтные работы, не предполагающие технических и функциональных изменений квартиры, например, проведение косметического ремонта стен, пола, потолков, остекление лоджий, замена окон, дверей без изменения размеров проемов, монтаж кондиционеров.
- Чем опасна самовольная перепланировка?
- Необходимо учитывать, что к проектированию жилых зданий предъявляются строгие требования, пренебрежение которыми приводит к преждевременному их износу и возможной деформации и обрушению. Таким образом, изменяя конфигурации несущих конструкций без согласования, мы рискуем нарушить установленные требования и спровоцировать озвученные проблемы. Необдуманная перепланировка может привести к порче имущества вашего и соседей.
Самовольно переустроившее или перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено, или наниматель жилого помещения обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
- Как и где получить разрешение на перепланировку? Каков последовательный алгоритм действий собственника квартиры?
- Для получения разрешения на проведение работ по перепланировке необходимо обратиться в администрацию города Армянска с заявлением о переустройстве или перепланировке жилого помещения установленной формы (форма заявления утверждена постановлением администрации города Армянска Республики Крым от 13.10.2022 № 825). Заявление может быть подано лично, направлено в электронном виде по электронной почте, почтовым отправлением или посредством обращения в МФЦ.
- Какие еще документы потребуются?
К заявлению необходимо прилагать:
1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение (квартиру) в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
2) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки квартиры;
3) технический паспорт помещения;
4) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих это жилое помещение.
- Кто занимается оформлением проекта перепланировки квартиры?
- Проект разрабатывается специализированными проектными организациями или индивидуальными предпринимателями (проектировщиками), являющимися членами саморегулируемой организации.
- Когда изменения произведены, а разрешения на них заранее получены не были, какой штраф грозит?
- Кроме опасностей, которые может повлечь перепланировка для конструкции многоквартирного дома, законом определены последствия за осуществление незаконной перепланировки.
Таким образом, самовольное переустройство или перепланировка помещения в многоквартирном доме может повлечь за собой административный штраф (от 2 000 до 2 500 руб. – для граждан; от 4 000 до 5 000 руб. – для должностных лиц и от 40 000 до 50 000 руб. – для юридических лиц): утрату права собственности на помещение в многоквартирном доме; расторжение договора социального найма жилого помещения, договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования; понуждение привести помещение в прежнее состояние.
- Кто несет ответственность за незаконнную перепланировку при купле-продаже квартиры?
- В случае продажи квартиры с несогласованной перепланировкой всю ответственность будет нести продавец, то есть собственник жилья. Выявление таких нарушений не только обяжет собственника за собственный счет вернуть все к первоначальному состоянию, но и существенно снизит рыночную стоимость такой квартиры.
Беседовала Татьяна САМОЙЛОВА