Закон призван устранить существующие противоречия между дачным законодательством и статьями Гражданского, Земельного, Градостроительного и Жилищного кодексов, обеспечить честность и прозрачность взаимодействий между участниками СНТ.
Теперь на законодательном уровне определены такие понятия, как: "садовый земельный участок", "огородный земельный участок", "жилой дом", "садовый дом", "хозяйственная постройка". Установлены два вида юридического статуса загородных некоммерческих объединений граждан: садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ).
Регулируя правовые отношения в области ведения гражданами садоводства и огородничества, закон внес изменения в 39 законодательных актов.
В связи с этим возникают сложности в толковании отдельных статей закона, которые затрагивают права собственности граждан на объекты недвижимого имущества, нормы строительства и эксплуатации строений на землях СНТ. Ответить на наиболее часто возникающие вопросы наших читателей "СО" попросила советника гражданской службы РФ 2-го класса профессора Романа АЛБЕГОВА.
– Роман Борисович, какие объекты можно строить на земельных участках СНТ?
– По новому закону к ним относятся садовые и жилые дома, а также хозяйственные постройки и гаражи.
Вопросы планировки и строительной деятельности на территории садовых и огородных некоммерческих объединений определены пунктами 23-й статьи закона.
Сразу отмечу, что на огородных земельных участках нельзя строить жилье – как временное, так и капитальное. Они должны использоваться только для выращивания фруктов и овощей. Однако на них можно возводить некапитальные хозяйственные постройки, предназначенные для хранения инвентаря и урожая.
Строительство некапитальных и капитальных объектов разрешено на землях садоводческих некоммерческих товариществ. Для этого участки должны быть в границах территориальных зон, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, устанавливающие параметры такого строительства.
Некапитальные строения (садовые дома, гаражи и хозяйственные постройки – бани, сараи, навесы, теплицы, беседки и прочее) на землях садоводческих некоммерческих товариществ разрешены законом без всяких согласований при условии отсутствия их прочной связи с землей, то есть такие объекты, которые можно демонтировать, перемещать и снова собирать без существенного ущерба их назначению.
Капитальное строение, в отличие от некапитального, представляет собой отдельно стоящее здание (или комплекс зданий и сооружений), которое предназначено для длительной эксплуатации. Оно неразрывно связано с поверхностью земли, оборудовано коммуникационно-инженерными системами, его перемещение и постройка невозможны без его разрушения или нанесения серьезного вреда и т.д.
Предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, возведение которых осуществляется на земельных участках СНТ, определяются градостроительными регламентами и включают в себя предельное количество этажей, предельную высоту зданий, строений, сооружений, максимальный процент застройки в границах земельного участка и т.д., которые должны соответствовать требованиям п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.
Помимо отмеченных требований по этажности и высоте к жилым домам предъявляются дополнительные требования: наличие капитального фундамента под несущими стенами; достаточный уровень теплозащиты; надежная гидроизоляция крыши; пожарная безопасность дома; высота (от пола до потолка) жилых комнат и кухни – 2,7 м и т.д.
Установление предельных параметров зданий и сооружений направлено на недопущение злоупотреблений со стороны органов власти и местного самоуправления, которые произвольно устанавливали их в градостроительном плане земельного участка или при выдаче разрешения на строительство.
Следует заметить: если параметры постройки не соответствуют ограничениям (например, дом имеет 4–5 надземных этажей, высоту более 20 м), Росреестр не зарегистрирует право собственности. Однако, если право собственности на жилой или садовый дома ранее (до 01.01.2019 г.) было зарегистрировано, никто не заставит эти дома перестраивать и сносить лишние этажи.
– Какие нужны разрешительные документы для строительства?
– С 1 января 2019 г. не требуется получение разрешения на строительство или реконструкцию жилого дома. Однако в соответствии с изменениями в Градостроительном кодексе РФ и отдельными законодательными актами перед началом строительства об этом следует уведомить орган местного самоуправления. В уведомлении собственник земельного участка отражает личные данные, сведения о правах на землю и видах ее разрешенного использования, планируемые параметры будущего дома. К нему прилагаются документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН); доверенность, если уведомление подает доверенное лицо; сведения о регистрации, если застройщик иностранный гражданин; описание внешнего вида дома.
Подать уведомления можно разными способами – через МФЦ, почтовым отправлением, в электронном виде через Единый портал государственных и муниципальных услуг или самостоятельно обратившись в орган местного самоуправления.
Местные власти в течение семи дней после подачи уведомления должны проверять, соответствует ли заявление допустимым параметрам капитального строительства в конкретной местности. Если местные власти разрешат строительство или реконструкцию, то у дачника будет 10 лет, чтобы реализовать задуманное. В случае отказа придется вносить изменения в строительный план с учетом замечаний.
После завершения строительства или реконструкции (не позднее 1-го месяца со дня окончания) также нужно подать уведомление об окончании строительства и приложить к нему технический план садового дома. Администрация снова в течение недели проведет проверку и выдаст уведомление о соответствии построенного или реконструированного дома требованиям законодательства.
– Вторым важным нововведением является установление порядка перевода садового дома в жилой и наоборот. Как это происходит?
– Некапитальная постройка (существующий садовый дом) при реконструкции может быть преобразована в жилой дом, а он – в садовый. Необходимость перевода садового дома в жилой может возникать для получения права регистрации (прописки граждан) в нем. Жилой дом можно перевести в садовый, например, для сокращения налога на недвижимость.
Перевод садовых домов в жилые дома и наоборот будет осуществляться по утвержденному регламенту. Для обоснования степени капитальности садового или жилого дома в соответствии с требованиями строительных норм и правил о планируемых реконструкциях следует подать письменное уведомление в орган местного самоуправления.
– На этапе обсуждения проекта закона представители Госдумы неоднократно заявляли, что в законе будут четко прописаны правила прописки (регистрации) граждан в жилых домах, возведенных на садовых участках. Однако в окончательной редакции закона регламент процесса прописки отсутствует. Так на каком основании и как прописаться в садовом доме по новому закону?
– Пропиской считается основное место жительства человека, по которому он проживает и числится. Это место жительства указывается в его паспорте, удостоверяющем личность.
Для оформления постоянной прописки граждан нужно, чтобы дом был расположен на садовом участке и зарегистрирован в Росреестре как жилой. Он должен быть капитальным, с проведенными коммуникациями, иметь почтовый адрес, соответствовать требованиям для постоянного (круглогодичного) проживания. Гражданин должен подтвердить свою необходимость в прописке, то есть если он не имеет прописки в другом месте. Земельный участок и возведенный на нем дом должны принадлежать лично этому человеку по документам.
Для прописки потребуются следующие документы: заявление; паспорт заявителя; технический паспорт БТИ; квитанция об оплате пошлины; правоустанавливающие документы на землю и дом.
– Как скажется закон на имеющихся строениях?
– Никак не скажется. С нового года их приравняли к жилым, и те граждане, которые были поставлены на жилищный учет до 1 января 2019 года, сохранят регистрацию.
Все строения (кроме некапитальных хозяйственных построек и гаражей), существующие в границах садовых земельных участков и ранее прошедшие госрегистрацию с отметками: "нежилое", "сезонного или вспомогательного использования", "предназначенные для отдыха и временного пребывания людей", после вступления в законную силу ФЗ №217 признаны садовыми домами.
Капитальные строения, которые стоят на фундаменте с периода вступления этого закона в законную силу, собственникам надо регистрировать, так как все, что не поставлено на кадастровый учет, находится вне правового поля.