И, по-видимому, не собирается останавливаться. По крайней мере, снижаться. Хотя, казалось бы, покупательская способность большей части населения не прирастает столь же стремительно. Кто же в таком случае покупает квартиры? Ведь это не товар первой необходимости. По нынешним временам это роскошь. Но тем не менее квартир нет, а спрос на них есть. И немалый. Чтобы разобраться в этом вопросе, мы пригласили в редакцию "СО" специалиста на рынке недвижимого имущества Северной Осетии Сергея ЯРИНА и вместе попытались обозначить проблемы, которые провоцируют увеличение стоимости заветного метра.
– Сергей, для начала разрешите мне высказать свое мнение дилетанта. Мы же понимаем, что далеко не рост цен на стройматериалы и даже не введение эскроу-счетов спровоцировал такой стремительный рост цен на жилье, хотя, как говорят, "подорожало все". Моя версия появления дефицита жилья, а дефицит, как известно, рождает соблазн ставить завышенные цены, это тот факт, что квадратный метр стал чем-то вроде устойчивой валюты, средством хранения накоплений. Экономическая и политическая составляющая несколько размыты. Доллары уже не покупают, банки предлагают невыгодный процент – до последнего времени, под подушкой, в чулках деньги обесцениваются. Выход – приобретение жилья, оно всегда будет в цене.
– Я с вами не согласен. Объясню. Я не согласен с такой формулировкой, что люди раньше куда-то еще вкладывали, а сейчас вкладывают только в недвижимость. Дело в том, что рынок недвижимости, как и любой другой, имеет свой оборот. Он ориентируется на покупательскую способность людей. Рынок недвижимости складывается из средств накоплений и средств кредитных, последние, как правило, в большей части завладевают этим рынком. За "наличку" покупают мало. Ипотека – тот же кредит. Но люди, несмотря ни на что, хотят улучшать свои жилищные условия, а товара на рынке у нас стало гораздо меньше. В два раза.
– Как же так? Вроде бы звучит информация, что мы строим много, наращиваем обороты ввода жилья в эксплуатацию.
– За последний год. Но он один не может компенсировать дефицит предыдущих лет. Североосетинский рынок недвижимости не развит в том объеме, в котором требуется. Мы говорим о строительстве многоквартирных домов. Их количество не соответствует спросу. Вспомните, 5–6 лет назад цена за квадратный метр жилья в республике не менялась годами. 32–34 тысячи рублей за кв. м стоила новостройка. Это длилось три-четыре года. Почему так происходило? Потому что под застройку девелоперским компаниям были отданы большие пласты земли. Строилось много и сразу. 2015-й, 16-й, 17-й, 18-й годы, в 2019-м пошел рост – земля закончилась, стали строить меньше. Потом пандемия – стали строить еще меньше, пошел колоссальный рост стоимости. С 2019-го года приобретать землю под застройку можно только из частных рук. Вот и ответ на главный вопрос. Цена упадет, если государство примет меры, а именно предоставит пласт земли для существующих застройщиков и привлечения новых. К примеру, даст условно 30 га и скажет: "Ребята, стройтесь", я вас уверяю, цена поползет вниз. Есть и другой момент: конечно, покупательская способность не безгранична, она имеет свой потолок. Люди просто не смогут покупать новостройки, уйдут на вторичный рынок.
– На вторичном рынке дешевле?
– Если говорить о цене за квадратный метр, то на вторичном рынке она выше. Вторичка – это те же хрущевки, малогабаритные квартиры. Сравните! Двушка площадью 44 квадрата или двушка в новостройке 65 квадратов. В целом вторая будет стоить дороже, метраж же больше.
– Да, есть и еще одна причина ажиотажа на рынке недвижимости: государственные программы. Вот об этом стоит поговорить поподробнее.
– Две федеральные программы были введены в 2020-м году, благодаря которым практически любой россиянин может получить ипотеку по льготным ставкам, если он приобретает жилье от застройщика. Боюсь ошибиться, но речь идет о 6-7%. Они работают и сейчас и стимулируют тех, кто в принципе не планировал ничего покупать и приобретать. Люди смотрят не на цену за квадратный метр, а на ежемесячный платеж. Если они могут погашать кредит, то пойдут покупать. Но это все же косвенная причина. Основная – дефицит жилья. Еще один важный момент – практически не строят социальное жилье, недорогое. Раньше оно называлось эконом-класса, сейчас – стандарт. Строят дома бизнес-класса, класса комфорт. Стандарт – это простая пятиэтажка без лифта. Как на улице Магкаева, как в Новом городе в 2016-м–2017-м годах. Сейчас строят шестиэтажные дома с лифтами, благоустроенными территориями, подземными паркингами.
– Непонятно. Насколько я знаю, в Москве сейчас строят студии от 13–14 квадратных метров, чтобы был выбор по ценам. А мы так хорошо живем, что ли? Стандарт нам не нужен?
– Когда я задаю этот вопрос застройщикам, они говорят так: хотелось бы улучшить качество жилья, предложить жильцам комфорт. Но если бы это увеличение цены являлось "стопом" для покупателей, они бы этого не делали. Эконом-класс весь раскуплен, и больше не строят. Цена на квадратный метр сейчас варьируется от 90 до 150 тысяч рублей. Я бы не сказал о каком-то сговоре, цены диктует рынок, дефицит. Еще раз повторю, что если бы в плане развития города были указаны земли под многоэтажное строительство, то цена могла бы быть другой. Основная причина – это дефицит. Льготные программы увеличили объем рынка на фоне отсутствия доступных земельных участков для строительства. Цены на землю выросли в несколько раз. И это не может не отразиться на стоимости жилья. И ситуацию может отрегулировать только рынок, не ФАС. Предвижу ваш вопрос: метр – как средство накопления, выплаты участникам СВО. Нет, это вообще не причины роста стоимости.
– Складывается интересная ситуация. Льготные программы были введены не только с целью улучшения условий проживания для людей, но, думаю, прежде всего, для поддержания развития отрасли. Поэтому в программах фигурируют новостройки. А тут получается – строить-то негде. Увеличивать цену за квадрат можно, но до определенных пределов. А дальше что? И застройщик не очень-то и заинтересован в скорой продаже: земли-то нет. Доступной земли.
– Совершенно верно. Да, все подорожало примерно в два раза, в том числе и стройматериалы, но если бы, следуя этой логике, квадратный метр вырос бы с 32-х до 64-х тысяч, вы бы меня сюда не пригласили. Не было бы предмета для разговора. Но это не так. Цену регулирует рынок, для ее снижения нужен профицит, и тогда застройщик будет вынужден поставить ту цену, ниже которой ему будет невыгодно продавать. Это и будет та самая золотая середина, где есть себестоимость, заложена прибыль, и она-то и будет регулятором цены. Профицита нет и пока не предвидится. Если какие-то квартиры и попадают на рынок вследствие неисполнения покупателем своих обязательств, то они тут же расхватываются.
– Хорошо. Насколько известно, льготная ипотека работает до середины 2024 года. Будут ли ее продлевать, пока неясно. Вероятно, будут, чтобы поддержать отрасль. Ключевая ставка растет, зарплаты вроде тоже растут, но далеко не так, как хотелось бы. Где тот потолок, когда покупательские способности иссякнут, и начнется затоваривание рынка?
– В ближайшие годы подобное не произойдет. Да, высокая цена кого-то останавливает, но не сбивает: рынок стабилен. С развитием туризма желающих приобрести квартиры стало больше. Теперь в продолжение вашего вопроса: если льготные программы закончатся, то большая часть покупателей уйдет на вторичный рынок, там будут покупать. Вполне возможно, что и на новостройки будет какая-то другая программа, где цены более доступны, чем у частника. Но рынок не остановится. Соглашусь, что льготная ипотека повлияла на цены, но она сохранила отрасль и рабочие места. Потом человека ведь никто не заставляет покупать, это его решение.
– Кто ваш покупатель? Какая площадь пользуется наибольшим спросом? Квартиры сдаются с ремонтом или без ремонта? Есть ли месяцы, когда лучше покупать жилье?
– Львиная доля покупателей – местные жители. Еще те, кто когда-то уехал из Осетии и проживает в других регионах. Также покупают на сдачу посуточно. Востребованность в новостройках больше, потому что они "подогреты" льготной ставкой. Из 20-ти, даже 30-ти сданных квартир – одна с ремонтом – такая статистика. Был бы профицит жилья, застройщик бы начал предлагать квартиры с ремонтом, чтобы привлечь покупателя. И большинство бы выбирало с ремонтом. Что касается сезонности, то меньше покупок совершается летом, в сезон отпусков. Больше – осенью, под Новый год. В последние годы сделки совершаются независимо ни от чего, как только появляются квартиры. Средний покупатель – это человек, имеющий заплату в 60, 70, 100 тысяч рублей – средний класс. Бизнес, владельцы магазинов, чиновники, силовые структуры.
– Спасибо, Сергей, за интересную беседу. В следующий раз хотелось бы поговорить о частном строительстве и ситуации в районах республики. Надо ли строить многоэтажки в малых городах? А еще о новом веянии – сдаче жилья посуточно, чем увлеклись многие наши граждане...
Итак, выводы неутешительные. Цены идут в рост и доступны далеко не всем. Накопить? – малая вероятность: инфляция беспощадна. Ипотека, к ней и морально, и финансово готовы не все. Как сказал уважаемый эксперт, на рынке жилья надо создать профицит. И тут не обойтись без государственного участия: нужна земля для строительства, но по адекватным, а не заоблачными ценам, которые в конечном итоге лягут бременем на обычного гражданина. Будет земля – появятся и новые застройщики, а значит, и здоровая конкуренция, которая-то и вернет стоимость квадрата с небес на землю.