В федеральном масштабе
О развитии "малоэтажки" говорится в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденной распоряжением правительства РФ от 17 ноября 2008 г. №1662-р. Согласно документу, средний уровень обеспеченности жильем предполагается довести до 100 кв. м на семью. И в числе основных решений задачи — развитие малоэтажного строительства, доля которого в общем объеме возводимого жилья должна существенно вырасти.
Стоит отметить, что в 2009 году Владимир Путин, в тот период возглавлявший правительство страны, заявил о необходимости передать 1 млн га земель федерального значения именно для малоэтажного строительства.
— Это должно быть действительно доступное и одновременно качественное жилье — небольшие дома, построенные по современным стандартам энергоэффективности и экологии, которые будут стоить не дороже, а порой и дешевле обычных городских квартир, — сказал глава государства.
По данным Росстата, количество вводимого в эксплуатацию малоэтажного жилья в стране постоянно увеличивается. В 2008 году его было построено 27,2 млн кв. м, а в 2009-м — 28,5 млн кв. м. В посткризисном 2010 году наблюдался небольшой спад — 25,5 млн кв. м (или 43,6% от площади построенного жилья). Но уже в следующем году вновь наблюдалась положительная динамика — 26,8 млн кв. м (43,0%). В 2012 году возведено 28,4 млн кв. м (43,2%) малоэтажного жилья, а год спустя — 30,7 млн кв. м (43,5%). Всего в 2013 году ведено в действие 225 тыс. индивидуальных жилых домов. Для сравнения в 2008 году — 196,4 тыс., в 2005-м — 123,9 тыс. Наметившаяся тенденция сохраняется и в последние годы.
Однако отрасль малоэтажного строительства все это время развивается не в полную мощь. И главным камнем преткновения здесь являются вопросы, касающиеся социальной и инженерной инфраструктуры.
Доступность и уют
Характерные для малоэтажного домостроения реалии прослеживаются и в Красноярском крае, где малоэтажное домостроение остается стабильным, но не отличается высокими темпами развития.
Согласно данным отраслевой программы "Развитие строительной отрасли Красноярского края на 2019-2021 годы", в общем количестве построенных в 2017 году жилых домов преобладают многоквартирные здания выше 12 этажей — 58,7%, доля трехэтажных составила 5,3%, а одноэтажные и двухэтажные дома составили 23,6%. Объем введенного малоэтажного жилья в крае в 2017 году составил 305,4 тыс. кв. м (28,9% от общей введенной в строй жилой площади), в 2016 году — 321,0 тыс. кв. м. (23,4%). Значительные объемы ввода малоэтажного жилья в крае в последние несколько лет приходятся на Емельяновский (введено 58,7 тыс. кв. м), Березовский (21,7 тыс. кв. м) и Курагинский (13,1 тыс. кв. м) районы, а также города Красноярск (21,7 тыс. кв. м) и Минусинск (16,8 тыс. кв. м). Развитию строительства в муниципальных образованиях края, в том числе малоэтажного, способствовали меры по обеспечению муниципальных образований документами территориального планирования.
Одновременно с достаточно высоким спросом населения на "малоэтажку" на сегодняшний день существует ряд проблем, препятствующих ее развитию. Как отмечают эксперты, сейчас даже в Красноярске как наиболее густонаселенном городе края, количество предложений в области малоэтажного домостроения, удовлетворяющих желания граждан, не так велико.
Примеров законченных коттеджных поселков, которые сданы, совсем немного. В их числе "Серебряный бор" и "Сосны". Большинство находится в стадии проектов, строительства либо вовсе в виде красивых рекламных иллюстраций. Сейчас на рынке присутствует много земель разных категорий, и многие собственники земельных участков хотели бы построить свой малоэтажный поселок, но одного желания мало. Реальные проекты — это те, которые основаны на твердой и тщательно просчитанной экономике многовекторных затрат, учитывающих и необходимость инфраструктурного обустройства. Среди таких развивающихся поселков пока можно назвать лишь несколько: "Шамони", "Новалэнд", "Элита-2", поселок в Удачном.
На сегодняшний день при анализе рынка малоэтажного строительства застройщику сложно определить, что нужно потенциальному покупателю: близость от города или, наоборот, спокойствие и уединение. Еще одна трудность, с которой приходится сталкиваться застройщикам в сфере малоэтажного домостроения — формирование качественного инфраструктурного сопровождения проектов застройки. Традиционно в бизнес-расчетах доминируют акценты на дизайн-проекты и строительные материалы самих домов. При этом для клиента чрезвычайно важным является обустроенность коммуникаций: водоснабжение, электричество, дороги. Именно вопрос создания коммунального комфорта зачастую препятствует воплощению в реальность многих проектов.
С этим связана и стоимость "малоэтажки". Как отмечают эксперты, цена дома составляет в основном около 50% от всей стоимости загородной недвижимости. Вторая половина относится к инфраструктуре: 30% на коммунальную, 20% на поселковую. В результате клиент не соотносит цену на жилье и общую стоимость участия в проекте. Именно из-за этого сокращается количество желающих приобрести отдельный дом на земле. Повлиял на малоэтажное домостроение и кризис: сокращение доходов населения и рост цен делает для многих мечту о загородной жизни в собственном доме по-настоящему "золотой".
По мнению отраслевых специалистов, развитию малоэтажного строительства в дальнейшем будет способствовать тесное взаимодействие государства и бизнеса. Именно власти должны брать развитие инфраструктуры на себя. В условиях текущей экономической ситуации без помощи государства застройщики создавать необходимое количество качественно обустроенных коттеджных поселков не смогут. А без бытовой инфраструктуры и мест отдыха любая загородная жизнь теряет привлекательность.
Перспективы развития
По словам экс-главы министерства строительства и ЖКХ России Михаила Меня, у малоэтажного домостроения имеется особый потенциал развития. Данное направление, отмечает Мень, со временем должно стать "приоритетным на рынке жилья России, поскольку земельный ресурс страны позволяет новостройкам расти в ширину, а не в высоту".
Улучшить ситуацию данного сегмента строительной отрасли позволит воплощение ряда решений. В первую очередь это практическая реализация госпрограмм по комплексному малоэтажному домостроению, территориальному развитию в целом.
В красноярском регионе акценты на обустройство территорий были представлены в том числе на заключительном Губернаторском совете в 2018 году. Министр экономики и регионального развития края Егор Васильев обозначил новые направления политики территориального развития. Сейчас в России разработаны документы долгосрочного планирования, включая проект Стратегии пространственного развития до 2025 года. Данное направление работы соответствует и федеральным задачам, и серьезным преобразованиям на региональном уровне. По словам Егора Васильева, в настоящее время принцип выделения средств на строительство и ремонты объектов инфраструктуры, исходя из остроты проблем, недостаточен. В части территориального развития предлагается ориентир на улучшение инфраструктуры и социальной среды в отношении конкретных проектов.
— Дороги, ФАПы, клубы, коммунальные сети, детсады и многое другое должны следовать за развитием производства, за привлечением рабочей силы, за определением перспективы. Если для реализации бизнес-проектов в территориях нужны социальные объекты, то их в первую очередь следует включать в соответствующие госпрограммы Красноярского края, — отметил Егор Васильев.
В свою очередь губернатор края Александр Усс заявил, что предложенную схему со всеми корректировками необходимо ритмично внедрять с 2019 года.
Очевидно, уверены представители экспертного сообщества, активизация деятельности в инфраструктурном обустройстве подтолкнет и динамику малоэтажной застройки. Спрос на малоэтажное строительство вырастет только при развитой инфраструктуре. Особенность "малоэтажки" в том, что не спрос рождает предложение, а предложение повышает спрос.