Есть такие объекты недвижимости, которые являются жилыми домами и на них зарегистрировано право общей долевой собственности, однако фактически такой объект состоит из двух, трех, или даже четырех квартир, имеющих самостоятельных правообладателей.
В определенный момент жизни один из сособственников такого дома решает реализовать свое право на выдел доли в натуре и желает таким образом поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право на самостоятельный объект недвижимости, как правило, чаще на квартиру.
В связи с вступлением в силу с 01.01.2017 нового закона, регулирующего вопросы постановки на кадастровый учет и регистрации прав возможно возникновение определенных проблем.
Хотелось бы обратить внимание на следующие важные моменты по вышеизложенной ситуации.
Согласно общему правилу, в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости .
Таким образом, в случае, если один из собственников желает выделить в натуре долю из жилого дома в виде жилого помещения, в соответствии с требованиями закона необходимо выделить также все помещения, находящиеся в таком доме (в сущности, произвести раздел жилого дома), то есть жилой дом необходимо разделить на квартиры или жилые дома блокированной застройки (в зависимости от конструктивных и технических характеристик).
Кроме того, необходимо отметить, что вид разрешенного использования земельного участка соответствующего объекта недвижимости должен соответствовать требованиям действующего законодательства, то есть вид разрешенного использования должен быть установлен либо для эксплуатации многоквартирного жилого дома (земельный участок будет находиться в общей собственности всех правообладателей квартир) либо для эксплуатации жилого дома блокированной застройки (в таком случае, под каждым блоком должен быть выделен самостоятельный земельный участок).
Таким образом, полагаем, что такой объект недвижимости, как квартира, может возникнуть только при разделе многоквартирного жилого дома и при смене статуса жилого дома на многоквартирный жилой дом. В другом случае, в соответствии с действующим законодательством, из жилого дома при разделе могут образовываться жилые дома блокированной застройки. Также должен быть разрешен вопрос о судьбе и назначении земельного участка под вновь образованными объектами недвижимости.
Вместе с тем, следует обратить особое внимание, что нормы действующего законодательства предполагают обращение всех правообладателей для одновременной постановки на кадастровый учет вновь образованных объектов недвижимости и регистрации права собственности на них.