Это не удивительно: вопросы управления недвижимостью затрагивают интересы каждого. Поэтому особое значение в работе УК обретает грамотное выстраивание юридической линии.

О том, по каким направлениям развивается эта работа, рассказывает заместитель генерального директора управляющей компании "Новопокровская" Ольга Кузнецова.

— Ольга Сергеевна, бытует мнение, что в управляющей компании главным сотрудником является юрист. Вы согласны с таким утверждением?

— Это, конечно, шуточный тезис, и все же такая формулировка в значительной степени справедлива. Юрист обязан отслеживать все направления деятельности компании, не упуская не только ключевые моменты, но и нюансы. От того, насколько грамотно сработает юрист, насколько четко он определит тактику работы, в серьезной мере зависят успех и дальнейшее развитие УК. Важно внимательно проверять каждый документ, отмечая недочеты: к примеру, платежи поступили по неверным реквизитам или мастер неверно составил акт осмотра в случае возникновения неординарной ситуации у собственника жилья. Эти документы должны составляться в полном соответствии с законодательством, только тогда можно рассчитывать на успешное завершение судебного разбирательства. Юрист необходим, чтобы защитить и отстоять интересы компании в правовом поле. Для проведения этой работы на качественном уровне необходимо досконально разбираться не только в российском законодательстве (а оно меняется часто, и нужно всегда быть в курсе этих обновлений), но и в том, как функционирует сложнейший организм сферы ЖКХ. А также в бухгалтерии, финансовых вопросах... Здесь есть, где юристу приложить и проявить свои знания, умения и опыт, уровень ответственности действительно высок.

— Какие направления юридической деятельности в управляющей компании имеют наиболее весомый объем?

— Один из блоков работы юриста — это защита корпоративных интересов организации. Управление недвижимостью, в том числе жилой, — один из видов эффективного бизнеса, и зачастую возникают споры и разногласия между учредителями и руководителями компании. А взаимодействие необходимо. Что же касается деятельности УК, то здесь основным направлением является работа с гражданами. Собственники жилья, находящегося в ведении УК "Новопокровская", привыкли к высокому качеству оказываемых услуг. Однако претензии к качеству все же возникают, и роль юриста состоит в том, чтобы определить соответствие претензионных требований законодательным нормам. В частности утвержденному правительством РФ документу, который называется "Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и о порядке их выполнения".

Конечно, управляющая компания готова идти навстречу собственникам жилья в удовлетворении их требований, но необходимо учитывать, что дополнительные услуги требуют и дополнительных затрат. А для успешного функционирования и развития бизнеса важно соблюдать баланс финансовых интересов — чтобы УК не осталась в убытке и не попала под предписания надзорных органов, но чтобы при этом и жильцы оставались довольны работой компании.

— Одной из серьезных проблем для многих УК становятся неплательщики. Какова роль юридической службы в работе с должниками?

— Жильцы домов, находящиеся в ведении управляющей компании "Новопокровская", как правило, дисциплинированы и лояльны: уровень собираемости оплаты услуг у нас хороший — около 98%. Однако проблема, безусловно, существует, и мы работаем над ее решением. Какие рычаги есть в этой сфере? Постановлением правительства №354 предусмотрено ограничение или приостановление предоставления коммунальных услуг должникам, но эта мера не всегда является действенной. Ведь значительная часть жилого фонда сдается в аренду, и собственников не особенно интересует, как живут арендаторы. Более действенный способ воздействия — взыскание на расчетные счета. Если ранее арестовать счет можно было только через исковое производство и процесс занимал до 2 месяцев (чтобы судебное решение вступило в силу и жилец оплатил задолженность), то теперь процедура упрощена.

Вопрос решается через судебный приказ, срок исполнения которого — 5 дней. По истечении этого срока служба судебных приставов отправляет запросы в банки, и счета должников арестовываются, в том числе ипотечные. Обычно такая ситуация дисциплинирует забывчивых жильцов. У некоторых управляющих компаний размеры отдельных неплатежей граждан доходят до 300 тыс. рублей — это когда должники не платят по нескольку лет. У нас же фигурируют долги в размере до 10-20 тысяч. Люди зачастую считают такую сумму несерьезной, но из-за этих "несерьезных" накапливаются задолженности перед ресурсоснабжающими организациями.

— Каким образом в управляющей компании проходит ответственная процедура приема в управление нового дома?

— Когда УК берет под свою ответственность новый дом, который находится на гарантии, крайне важно провести тщательное техническое обследование здания. Есть шанс поработать с застройщиком и убедить его устранить имеющиеся проблемы (если таковые есть). Если же ситуация не позволяет вступать в дискуссии с застройщиком, необходимо определить перечень приоритетных мер, которые нужно предпринять для нормального функционирования дома. А далее (и это, возможно, самое сложное) — получить согласие жильцов. Организовать общее собрание непросто, а в новом доме это сложно вдвойне, так как его обитатели недостаточно хорошо знакомы и не доверяют друг другу.

При этом таких собраний нужно провести три: для согласования перечня работ по текущему ремонту, для определения источника финансирования составленной сметы и по итогу — для приемки работ. Все это требует существенных временных затрат. Более того, не всегда легко убедить граждан в том, что дому требуются именно предложенные управляющей компанией мероприятия, ведь у всех свои представление о том, как должно выглядеть их жилье. Чтобы минимизировать проблемы и затраты, мы делегируем полномочия советам домов, и уже эти активисты на все время до переизбрания принимают решения по основным вопросам функционирования здания.

— Жилой фонд УК зачастую прирастает не только домами от застройщика, но и "возрастными" зданиями, переданными в управление по желанию жителей…

— Да, и в этом случае у юридической службы также много хлопот. В частности, необходимо запросить и тщательно изучить все финансовые документы. Важно понять, какие средства накоплены жителями на текущий ремонт, какие — на использование общего имущества, а также что уже реализовано и что еще предстоит сделать. Данные накопления в обязательном порядке подлежат передаче от бывших хозяев к новым — списывать такие средства законодательно запрещено.

Направляется официальный запрос о наличии у данного дома средств на счетах. На него обязаны ответить в течение 10 дней. Таким образом количество денег на счетах дома документально фиксируется. Отмечу, что добровольно, как правило, управляющие компании средства уходящего дома не перечисляют. Вопрос решается в арбитражном суде, и дело стопроцентно выигрышное, но это, конечно, тоже временные затраты. В управлении у "Новопокровской" сейчас находятся 13 домов. Ожидаем, что скоро к нам присоединятся еще два. Юридическая борьба за них, к сожалению, сильно затянулась, однако перспективы оптимистичны.

Подчеркну, что жители дома на ул. Линейной, 105, самостоятельно выразили желание перейти в "Новопокровскую". Их дом находится рядом с нашими, и граждане могли воочию убедиться, на каком высоком уровне работают сотрудники нашей УК: как проводятся ремонты, благоустройство, организуются яркие праздники для жильцов. Активисты совета дома проявили настойчивость, и думаю, здание скоро поступит в управление к "Новопокровской".

Работа юридической службы управляющей компании — ежедневный непрерывный труд, складывающийся из множества нюансов, словно большое полотно, сложенное из элементов мозаики. Здесь и внесение данных в Государственную информационную систему ЖКХ, и оспаривание протоколов общих собраний, и исковые заявления по возмещению ущерба, и попытки защитить имущество от вандалов, которые выкапывают цветы, ломают деревья, портят праздничное оформление дворов.

В следующем году начнем изучать вопросы организации капитального ремонта в наших еще пока достаточно новых домах. Работа у специалистов управляющей компании "Новопокровская" есть всегда, а значит, и юристы не остаются без дела.