Корр.: Виталий Петрович, давайте начнем с азов. Что такое капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах?
В.П.: Согласно п. 14.2 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, капитальный ремонт объектов капитального строительства - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Корр.: Вопрос из редакционнной почты: "Почему я должен оплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах?"
В.П.: С 1 октября 2014 г., согласно ч.1 ст.169 Жилищного кодекса РФ, у собственников помещений на территории Саратовской области возникла обязанность по оплате взносов в счет будущего капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Взносы на капремонт - это обязательные ежемесячные платежи, уплачиваемые собственниками помещений в многоквартирном доме на капитальный ремонт общего имущества, за исключением случаев, предусмотренных жилищным законодательством РФ, в минимальном размере, устанавливаемом Правительством Саратовской области или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.
Статьей 181 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также собственники помещений в многоквартирном доме, за которых в установленных ЖК РФ случаях такое решение принято органом местного самоуправления, начиная с даты, определяемой в соответствии с ч.3 ст.169 и ч.5.1 с.170 ЖК РФ, имеют права и исполняют следующие обязанности:
1) ежемесячно вносят в установленные сроки и в полном объеме на счет регионального оператора взносы на капитальный ремонт, уплачивают пени в связи с ненадлежащим исполнением указанными собственниками обязанности по уплате взносов на капремонт;
2) принимают решения, участвуют в принятии решений, которые предусмотрены ЖК РФ, в связи с организацией проведения капремонта общего имущества в таком многоквартирном доме;
3) участвуют в осуществлении приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капремонту в таком многоквартирном доме;
4) запрашивают и получают предусмотренные ЖК РФ сведения (информацию) от заинтересованных лиц;
5) реализуют иные права и исполняют иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ.
Как узнать, когда отремонтируют мой дом?
В целях обеспечения своевременного проведения капремонта общего имущества в многоквартирных домах Постановлением Правительства Саратовской области от 31 декабря 2013 г. N800-П утверждена областная программа капитального ремонта, содержащая информацию о запланированных сроках и перечне работ по капремонту многоквартирных домов, включенных в нее. Программа размещена на сайте www.fkr64.ru в подразделе "Законодательство Саратовской области".
Корр.: Как изменить сроки работ по капитальному ремонту?
В.П.: В случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение об определении размера ежемесячного взноса на капремонт в размере минимального размера взноса на капремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ, перечень услуг и работ по капремонту общего имущества в многоквартирном доме и сроки его проведения в таком доме определяются в соответствии с региональной программой капремонта.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о проведении капремонта общего имущества в многоквартирном доме в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капремонта или выбраны иные способы его финансирования.
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капремонта на специальном счете может быть определен размер ежемесячного взноса на капремонт в размере большем, чем минимальный размер взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ. В этом случае перечень услуг и работ по капремонту общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемый решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, может быть дополнен услугами и работами, не предусмотренными региональной программой капремонта, а сроки его проведения могут быть установлены более ранние, чем это предусмотрено региональной программой.
Корр.: На основании чего создан Фонд капитального ремонта (региональный оператор)?
В.П.: Фонд капремонта создан на основании Закона Саратовской области от 27.06.2013 г. N103-ЗСО "О региональном операторе в Саратовской области". Региональный оператор - специализированная некоммерческая организация, создаваемая в организационно-правовой форме фонда и осуществляющая деятельность, направленную на обеспечение своевременного проведения капремонта общего имущества. Функции учредителя Фонда осуществляет Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области. С учредительными документами Фонда можно ознакомиться на сайте www.fkr64.ru в разделе "О фонде".
Корр.: Почему со мной не заключили договор на оказание услуг по проведению капитального ремонта?
В.П.: Согласно последним изменениям в Жилищный кодекс РФ, внесенным Федеральным законом от 29.06.2015 г. N176-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", права и обязанности собственников и регионального оператора установлены Жилищным кодексом (ч.2 ст.81, ст.182), а не договором о формировании фонда капремонта и об организации проведения капремонта, как было предусмотрено предыдущей редакцией ЖК РФ.
Корр.: Почему счет регионального оператора открыт в филиале Банка ВТБ (ПАО) в г. Нижнем Новгороде?
В.П.: Счет регионального оператора (Фонда капремонта) открыт по итогам конкурса кредитных организаций в филиале Банка ВТБ (ПАО) в г. Нижнем Новгороде, осуществляющем деятельность на всей территории Российской Федерации. Нижний Новгород является юридическим адресом одного из филиалов указанного банка, имеющего операционный офис в Саратове.
Несмотря на юридическую "прописку" счета в Нижегородском филиале банка, вся непосредственная деятельность по его обслуживанию осуществляется сотрудниками операционного офиса в Саратове.
Информацию о состоявшемся конкурсе кредитных организаций для открытия счета регионального оператора, а также специальных счетов, владельцем которых является региональный оператор, можно найти на сайте www.fkr64.ru в разделе "Конкурсы и закупки".
Корр.: Что делать, если не пришел платежный документ, а соседям пришел?
В.П.: Региональный оператор производит начисление взносов на основании данных, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В ЕГРП отсутствуют сведения о помещениях, приобретенных или приватизированных до 1998 года, поэтому собственники таких помещений не получили платежные документы на оплату взносов на капремонт. В случаях отсутствия платежных документов у собственников помещений, имеющих правоустанавливающие документы на собственность, полученные раннее 1998 г. (договора на приватизацию, купли-продажи, мены, дарения, на передачу квартиры), рекомендуется направлять их копии на электронные адреса Фонда fkr64@mail.ru, fkr64r@mail.ru. или на почтовый адрес: 410028, г. Саратов, Вольский пер., д. 15, корпус 1.
Корр.: Какие льготы существуют при оплате взносов на капремонт?
В.П.: Согласно ст.154 ЖК РФ взносы на капремонт входят в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предоставляемые населению.
Согласно ст.160 ЖК РФ право на меры социальной поддержки по оплате жилого помещения предоставляется собственникам помещений в многоквартирном доме, если они относятся к льготной категории граждан согласно действующему законодательству. Органами социальной защиты населения льготным категориям граждан предоставляется мера социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в виде ежемесячной денежной выплаты на оплату жилого помещения и коммунальных услуг - ЕДВ на ЖКУ.
Взносы по капремонту собственников квартир-получателей мер социальной поддержки по оплате жилого помещения учитываются органами соцзащиты населения при расчете ЕДВ на ЖКУ.
Льготы по оплате услуг ЖКУ (в том числе взносов на капремонт) предоставляются на федеральном и региональном уровне инвалидам боевых действий, многодетным семьям, ветеранам труда, боевых действий и другим категориям граждан.
По вопросам компенсации расходов по оплате взносов на капремонт собственникам помещений рекомендуется обращаться в управление социальной поддержки населения с квитанциями на оплату взносов на капремонт.
Также гражданам, не имеющим возможность самостоятельно за счет собственных средств в полном объеме осуществлять платежи за жилое помещение и коммунальные услуги, предоставляется право на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Субсидии предоставляются семье (одиноко проживающему гражданину), если расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг превышают 22% совокупного дохода семьи. Срок предоставления субсидий составляет 6 месяцев.
По истечении этого периода гражданин, не утративший право на получение субсидии, обращается за ее очередным назначением.
Корр.: Как зачесть в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капремонт потраченные средства на работы на капитальному ремонту, выполненные до наступления срока, установленного областной программой капитального ремонта?
В.П.: Если до наступления установленного областной программой капремонта срока проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по капремонту общего имущества в данном доме, предусмотренные областной программой, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора, и при этом в порядке установления необходимости проведения капремонта общего имущества в многоквартирном доме повторное выполнение этих работ в срок, установленный областной программой, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не выше чем размер предельной стоимости этих работ, установленный Правительством области, региональный оператор засчитывает в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, на основании представленных документов: заявления; протокола (протоколы) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о принятии решения о проведении капремонта с указанием вида (видов) работ и утверждением смет на капремонт; сметных локальных расчетов по капремонту; договора подряда на выполнение работ по капремонту; акта о приемке выполненных работ (форма КС-2); справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3); протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе лица, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме при согласовании акта приемки.
Региональный оператор осуществляет проверку представленных документов в течение 14 календарных дней с даты их поступления и в трехдневный срок после окончания проверки принимает решение об осуществлении зачета или мотивированное решение об отказе в осуществлении зачета, о котором уведомляет заявителя в течение пяти рабочих дней с даты принятия соответствующего решения.
Корр.: Какую ответственность несет региональный оператор?
В.П.: Убытки, причиненные собственникам помещений в многоквартирных домах в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств, вытекающих из договоров, заключенных с такими собственниками в соответствии с настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним законами субъектов РФ, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.
Правительство Саратовской области несет субсидиарную ответственность за исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах.
Корр.: Как изменить сроки работ по капитальному ремонту?
В.П.: В случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение об определении размера ежемесячного взноса на капремонт в размере минимального размера взноса на капремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ, перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и сроки проведения капремонта общего имущества в таком доме определяются в соответствии с региональной программой капремонта.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о проведении капремонта общего имущества в многоквартирном доме в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капремонта или выбраны иные способы его финансирования.
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капремонта на специальном счете может быть определен размер ежемесячного взноса на капремонт в размере большем, чем минимальный размер, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ. В этом случае перечень услуг и работ по капремонту общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемый решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, может быть дополнен услугами и работами, не предусмотренными региональной программой капитального ремонта, а сроки его проведения могут быть установлены более ранние, чем это предусмотрено региональной программой.
Корр.: Как изменить способ формирования фонда капремонта со счета регионального оператора на специальный счет?
В.П.: На основании ч.1 ст.173 ЖК РФ способ формирования фонда капремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены: 1) размер ежемесячного взноса на капремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ; 2) владелец специального счета; 3) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капремонта (протокол собрания), уведомление об изменении способа формирования, справка об открытии специального счета (если владельцем специального счета выбраны управляющая организация, ТСЖ или ЖСК) предоставляется региональному оператору и в Государственную жилищную инспекцию Саратовской области.
Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта РФ. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует требованиям, установленным Жилищным кодексом (п.5 ч.4 ст.170, ч.2 ст.176), вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт спецсчет, считается переданным на усмотрение регионального оператора.
Решение о прекращении формирования фонда капремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капремонта на специальном счете вступает в силу через шесть месяцев, за исключением отдельных случаев, установленных законодательством, после направления региональному оператору решения общего собрания собственников. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет накопленные средства на общем счете на специальный счет.
Рекомендуемую форму протокола об изменении способа формирования фонда капремонта со счета регионального оператора на спецсчет можно найти на сайте www.fkr64.ru в разделе "Собственникам помещений в МКД" (подраздел "Методические и информационные материалы").