В связи с чем владикавказские суды просто завалены разбирательствами между владельцами долевой собственности.
Исходя из моей практики, основные трудности общих дворов заключаются в том, что любые реконструкция, перепланировка и даже строительство объекта вспомогательного использования (кладовой, сарая, гаража, летней кухни, туалета) требуют всеобщего согласия. Законное строительство зачастую невозможно, поскольку одним из обязательных условий выдачи разрешения является наличие правоустанавливающих документов на земельный участок. Легализация "самостроя" через суд также крайне затруднительна в случае, если нет документов на земельный участок. Приватизировать же его, особенно при большом числе сособственников – невероятная проблема, поскольку не все в установленном порядке зарегистрировали принадлежащую им долю. По непонятным причинам в общих дворах одни владеют квартирами, другие – долями. В таких случаях требуется привести статус собственности к единому знаменателю. Процесс приватизации требует материальных затрат. Не каждый желает нести это бремя. А теперь и вовсе, с 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Согласно ч. 3 ст. 70 Закона о недвижимости снимаются с кадастрового учета земельные участки, учтенные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года, в случае, если сведения о правообладателях таких участков отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, предполагается, что в регистрирующих органах полностью отсутствуют какие-либо документы на неприватизированные земельные участки. Они даже не состоят на кадастровом учете.
Но главный камень преткновения – это личные взаимоотношения. Соседи не желают идти на компромиссы. Несколько сантиметров земельного участка могут стать источником многолетних конфликтов и судебных тяжб. Однако меня как юриста не должны трогать подобные метаморфозы в моральном облике граждан. Моя задача – помочь справедливо разрешить проблему. Согласно российскому законодательству.
Итак, первое, что нужно уяснить жителям общих дворов: они живут в одном доме. Право собственности на долю не предполагает конкретизацию, т.е. не закрепляет за вами именно то помещение, в котором вы фактически проживаете.
Как правило, споры возникают по причине реконструкции домовладения либо строительства дополнительных жилых литеров или объектов вспомогательного использования. Следует учитывать, что реконструкция и строительство жилых объектов требуют предварительного получения разрешения на строительство, возведение же объекта вспомогательного использования осуществляется без получения указанного документа.
Однако, если кого-либо из ваших соседей возмутит факт строительства вами, к примеру, санузла, ваши доводы о том, что на его строительство не требуется разрешение органа местного самоуправления, для администрации и суда не аргумент. Ведь земля в общих дворах, как правило, муниципальная, кроме того, согласно статье 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Процедура, как правило, такова: недовольный сосед обращается с жалобой в администрацию города Владикавказа. Материал адресуется административно-технической инспекции города. Сотрудники инспекции выезжают на место, составляют административный материал, который передается в правовое управление администрации города. Затем юристы администрации обращаются в суд с заявлением о сносе объекта самовольного строительства. Застройщик самовольного объекта либо его правопреемник выступают в суде в качестве ответчика. В этой ситуации рекомендую незамедлительно предъявить встречный иск о признании права собственности на самовольный объект. Либо опередить соседа и администрацию и обратиться с соответствующим иском до предъявления ими требований о сносе в судебном порядке. Также хочу отметить, что нет смысла искать недостатки в административном материале, составленном инспекцией, так как законом не предусмотрен какой-либо досудебный порядок перед обращением с иском о сносе самовольного объекта. Он носит лишь информативный характер для юристов АМС. На заявителе о сносе самовольно возведенного объекта лежит лишь бремя доказывания своей позиции при помощи соответствующих документов и предусмотренных законом аргументов.
К "радости" самовольных застройщиков спешу сообщить, что полномочия органа местного самоуправления при сносе самовольных построек с 2015 года расширились. Теперь администрация вправе сносить самовольные постройки, минуя судебные разбирательства, в случае создания или возведения их на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры народов Российской Федерации) или на территории общего пользования. Либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значений. В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения с указанием срока для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев. В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан опубликовать в газете "Владикавказ" и на официальном сайте администрации города Владикавказа сообщение о планируемом сносе самовольной постройки. Кроме того, разместить на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщение о планируемом сносе. Если застройщик в течение двух месяцев не объявился, администрация вправе самостоятельно осуществить снос объекта.
С учетом того, что редко какой обыватель читает газету "Владикавказ" и изучает официальный сайт администрации местного самоуправления, велик шанс столкнуться с неприятной неожиданностью.
Кроме того, если раньше, для того чтобы объект рассматривали как самовольный, требовалось существенное нарушение строительных норм и правил, то теперь любое нарушение, даже при наличии разрешения на строительство, позволяет отнести возведенный или возводящийся объект к категории самостроя.
Но не все так печально. В наших судах работают адекватные судьи, которые в рамках законодательства по возможности идут навстречу простым гражданам. Если вы как житель общего двора обратитесь в суд, предъявите доказательства безопасности объекта, ненарушения прав других лиц, велика вероятность удовлетворения ваших требований.