Чтобы все коммуникации и другое общее имущество собственников многоквартирного дома функционировали как положено, требуется грамотное управление. Без этого не обойтись, если жильцы хотят поддерживать нормальное состояние здания и его конструкций. Выбор способа управления – это, прежде всего, выбор системы договорных отношений. Законодательно собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлены два варианта принятия решения по выбору способа управления:

1. Самостоятельное решение (на общем собрании или путем заочного голосования);

2. Решение органов местного самоуправления о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации, которая будет осуществлять управление многоквартирным домом, собственники помещений которого либо не выбрали способ управления, либо принятое решение не было реализовано.

Реализация первого варианта осуществляется путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с порядком, предусмотренным гл.6 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем на 50% голосов от общего числа голосов всех собственников в многоквартирном доме. Решение общего собрания о выборе способа управления обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, даже для тех, кто не принял в нем участие или проголосовал против такого решения. Согласно ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления:

- управление непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление ТСЖ;

- управление управляющей организацией.

Реализация второго варианта осуществляется в следующем порядке.

1. Орган местного самоуправления информирует собственников помещений в многоквартирном доме:

- об их обязанности выбрать один из способов управления многоквартирным домом;

- о последствиях неисполнения этого обязательства;

- сроке проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации (один год с момента информирования собственников помещений). В течение года до дня проведения указанного конкурса собственники помещений в многоквартирном доме имеют право самостоятельно выбрать один из способов управления этим домом.

В соответствии со ст.18 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее – Федеральный закон № 189-ФЗ) органы местного самоуправления начиная с 1 января 2007 г. вправе провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, если до этого срока собственники самостоятельно не выберут способ управления многоквартирным домом.

2. С наступлением срока проведения открытого конкурса органы местного самоуправления информируют управляющие организации о порядке и условиях его проведения, а также о количественных и качественных показателях жилищного фонда, подлежащего управлению, и в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 06.02.06 №75 "О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" (далее – Постановление №75), проводят конкурс.

3. Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и условиях договора управления.

4. Управляющая организация направляет проект (оферту) договора управления каждому собственнику.

Собственники помещений подписывают (акцептуют) договор управления с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.

5. Если иное не установлено договором управления, управляющая организация приступает к выполнению договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения договора между управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного дома созывает общее собрание собственников для решения вопроса о выборе нового способа управления или сохранении ранее выбранного.